วิธีเปรียบเทียบยอดขายเป็นพื้นฐานสำหรับ CMA ของมืออาชีพด้านอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ตลาดเปรียบเทียบ เป็นกระบวนการที่ใช้ในการกำหนดมูลค่าตลาดในปัจจุบันของทรัพย์สินโดยพิจารณาจากยอดขายล่าสุดของอสังหาริมทรัพย์ที่มีการเทียบเคียงในพื้นที่
ผลการคำนวณจะใช้เพื่อช่วยให้ลูกค้ารายชื่อผู้ขายบ้านตัดสินใจเลือกราคาที่จะแสดงรายการทรัพย์สินของตน
ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ยังใช้กระบวนการของ CMA เพื่อช่วยผู้ซื้อในการกำหนดราคาบ้านที่เหมาะสมและสอดคล้องกับกิจกรรมการตลาดในปัจจุบัน ตัวแทนถ้าทำอย่างละเอียดจะทำสองรายการโดยใช้คุณสมบัติที่ขายเมื่อเร็ว ๆ นี้และอื่น ๆ โดยใช้คุณสมบัติที่จดทะเบียนในปัจจุบันและใช้ราคาปลีก นั่นเป็นเพราะตลาดมีการเปลี่ยนแปลงอยู่ตลอดเวลาและพวกเขาต้องการเห็นคุณสมบัติที่เทียบเคียงกันในปัจจุบันซึ่งเป็นคู่แข่ง จากความต้องการและสินค้าคงคลังในปัจจุบันอาจมีสาเหตุมาจากการลดหรือเพิ่มราคาในรายการที่ระบุไว้ในคุณสมบัติขายที่ CMA
กระบวนการ CMA
มีกระบวนการที่มีโครงสร้างในการทำ CMA และมี ข้อกำหนดขั้นพื้นฐานที่สำคัญ :
- คุณสมบัติที่เปรียบเทียบได้ที่เลือกควรมีลักษณะคล้ายกับคุณสมบัติของหัวข้อที่สุดเท่าที่จะทำได้:
- จำนวนห้องนอน
- จำนวนห้องอาบน้ำ
- ขนาดภาพสแควร์
- ขนาดล็อต
- คุณสมบัติใกล้เคียงควรใกล้เคียงที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ในบริเวณใกล้เคียงหรือเขตการปกครองเดียวกันได้ดีที่สุด
- วันที่ขายของพวกเขาควรมีให้เร็วที่สุด หากวันที่ขายของ comps '(comparables') มีมากเกินไปในอดีตแล้วพวกเขาก็เก่าเกินไปที่จะถูกต้องสำหรับตลาดปัจจุบัน ถ้ามีคุณสมบัติใกล้เคียงไม่มากพอสำหรับ comps ให้ย้ายที่อยู่ห่างไกลออกไปเป็นระยะ ๆ
ดังนั้นด้วยเหตุนี้ลองดูตัวอย่างภาพรวมของ CMA แบบง่ายๆ
- เรามีสถานที่ให้บริการของเรา 3 BR, 2 BA บ้าน 1900 ตารางฟุตในขนาดที่มีที่จอดรถสองรถที่แนบมา
- บ้านอยู่ในส่วนของแผนกย่อยมาตรฐานซึ่งมีขนาดใกล้เคียงกับที่อื่น ๆ ทั้งหมด
- มีบ้านที่เทียบเคียงกันสามแห่งในเขตปกครองเดียวกัน
- บ้านสองหลังใกล้กับห้องนอนห้องอาบน้ำและโรงรถเดียวกัน
- บ้านหลังหนึ่งมีห้องนอนและห้องอาบน้ำแบบครึ่งหนึ่ง ราคาขายของบ้านหลังนี้ลดลงตามมูลค่าก่อสร้างใหม่ของห้องนอนและห้องอาบน้ำครึ่งหนึ่งเพื่อให้สอดคล้องกับคุณสมบัติของเรา
- ภาพสแควร์ของบ้านใกล้เคียง แต่ไม่แน่นอน ดังนั้นสามราคา comps แต่ละถูกแบ่งตามขนาดตารางฟุตของพวกเขาเพื่อให้ได้ราคาที่ขายต่อตารางฟุตเหล่านี้ถูกเฉลี่ยที่หนึ่งหมายเลข
- ตัวเลขดังกล่าวถูกคูณด้วยเนื้อที่ 1,900 ตารางฟุตของทรัพย์สินเพื่อพิจารณามูลค่าโดยประมาณในตลาดปัจจุบัน
ขณะนี้สำหรับผู้ขายและผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์มักเป็นไปตามที่พวกเขาไป อย่างไรก็ตามผมขอแนะนำให้มีการวิเคราะห์ตลาดอีกครั้งเพื่อดูการแข่งขันในขณะที่ผมกำลังทำเพื่อผู้ซื้อ อีก CMA จะทำในลักษณะเดียวกับที่สวยมาก อย่างไรก็ตามตอนนี้เราพบ comps 3 แบบที่จะขายและใช้ราคาในรายการของพวกเขา
ตลาดตัวอย่างนี้ยุ่งมากและมียอดขายเพิ่มขึ้นกว่ารายชื่อใหม่ในช่วง 2-3 สัปดาห์ที่ผ่านมา ปัจจุบันสินค้าคงคลังของบ้านขายลดลงและราคาในรายการของสาม comps ของเราระบุว่าการคาดการณ์ราคาจดทะเบียนจากปกติ CMA สามารถเพิ่มขึ้น เราอยู่ในระดับต่ำสุดของราคาที่อยู่อาศัยที่แข่งขันได้สำหรับความได้เปรียบด้านการขายและไปที่ตลาด
ดังนั้นสิ่งที่แตกต่างกันในกระบวนการเหล่านี้และการประเมิน? ผู้ประเมินราคาใช้ comps เช่นกันบางที comps เดียวกัน อย่างไรก็ตามผู้ประเมินราคามักทำงานให้กับผู้ให้กู้ดังนั้นงานของพวกเขาก็ต่างออกไป ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ต้องการรับราคาสูงสุดสำหรับผู้ขาย ผู้ประเมินราคาต้องการค่าที่ครอบคลุมการลงทุนของผู้ให้กู้ แต่ไม่พอง