การวิเคราะห์เปรียบเทียบตลาดอสังหาริมทรัพย์

เมื่อทำงานร่วมกับผู้ขายเพื่อกำหนดราคาในรายการหรือกับผู้ซื้อเพื่อตรวจสอบมูลค่าก่อนเสนอซื้อตัวแทนอสังหาริมทรัพย์จะทำในสิ่งที่เรียกว่าการวิเคราะห์ตลาดเชิงเปรียบเทียบหรือ CMA

เมื่อไปขายอสังหาริมทรัพย์ที่ขายอสังหาริมทรัพย์มืออาชีพจะเลือกอสังหาริมทรัพย์ที่ขายเมื่อเร็ว ๆ นี้ซึ่งคล้ายกับอสังหาริมทรัพย์ประเภทและในพื้นที่ทางภูมิศาสตร์เดียวกัน เมื่อเปรียบเทียบคุณสมบัติเหล่านี้และการปรับค่าความแตกต่างของคุณลักษณะการประมาณค่าจะทำขึ้นสำหรับพร็อพเพอร์ตี้

อย่างไรก็ตามผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์รายหนึ่งจะทำ CMA ที่แตกต่างกันสองสำหรับผู้ขายหรือผู้ซื้อ

CMA ที่ละเอียดรอบคอบจะรวมการเปรียบเทียบกับคุณสมบัติที่คล้ายกันในปัจจุบันที่มีอยู่ในพื้นที่ กระบวนการเดียวกันนี้จะใช้ แต่มีคุณสมบัติอยู่ในปัจจุบัน ซึ่งจะช่วยให้สามารถประเมินการแข่งขันในปัจจุบันและอาจนำไปสู่การเพิ่มขึ้นหรือลดลงของการประมาณการตามยอดขาย

หรือเป็นที่รู้จักอีกอย่างว่า: CMA, comparables analysis

คุณภาพของการเปรียบเทียบที่เทียบเท่า

ความสำคัญของความถูกต้องของ CMA ในการพิจารณามูลค่าตลาดคือการเลือกคุณสมบัติที่ดีที่สุด สามตัวแทนเลือกแม้แต่แตกต่างกันออกไปหนึ่งในสามหรือสี่ใช้สามารถเกิดขึ้นกับการประเมินค่าที่แตกต่างกันบางอย่าง กรณีนี้เกิดขึ้นเป็นอย่างมากเมื่อผู้ขายกำลังหาแหล่งรายชื่อ พวกเขาได้รับการประเมินมูลค่าจากตัวแทนหลายคนและพวกเขาประหลาดใจที่ความแตกต่าง แต่น่าเสียดายที่มักจะเป็นคนที่ให้จำนวนมากที่สุดคือผู้ที่ได้รับรายชื่อและมักไม่ใช่ตัวเลขที่ดี

มีอยู่หลายอย่างที่ควรพิจารณาเมื่อเลือก comps:

• เมื่อทรัพย์สินขาย: ยอดขายมากกว่าสองหรือสามเดือนในอดีตไม่ค่อยดีโดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดที่เคลื่อนไหวเร็ว ยอดขายล่าสุดมีโอกาสน้อยที่ตลาดเคลื่อนไหวได้มากพอที่จะทำให้ราคาขายที่ 'คุณสมบัติ' ไม่เกี่ยวข้องในขณะที่ CMA

• สถานที่ตั้ง: สถานที่ที่ดีที่สุดคือบ้านอยู่ในแผนกเดียวกัน ซึ่งไม่สามารถทำได้ในหลาย ๆ กรณีดังนั้นการพิจารณาครั้งต่อไปคือการค้นหา comps ในละแวกเดียวกันหรือพื้นที่โดยทั่วไป เมื่อคุณไม่สามารถได้รับ comps ที่เหมาะสมในลักษณะที่คล้ายกันมากบ้านในเขตการปกครองที่คล้ายกันในส่วนอื่น ๆ ของเมืองอาจเป็นทรัพยากรเดียวที่มีอยู่
• ลักษณะของบ้าน: เมื่อพูดถึงจำนวนห้องนอนห้องอาบน้ำพื้นที่เป็นตารางฟุตของบ้านขนาดของห้องและคุณสมบัติอื่น ๆ ของบ้านควรเทียบเคียงกับที่อยู่อาศัยให้มากที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ เป็นเรื่องยากยกเว้นในหมวดย่อยเครื่องตัดคุกกี้ขนาดใหญ่ที่คุณจะได้รับทุกสิ่งเพื่อเปรียบเทียบ

คุณภาพของการปรับ

รายการสุดท้ายด้านบนนี้นำเราไปสู่การอภิปรายเกี่ยวกับวิธีที่เราชดเชยการคำนวณของเราสำหรับความแตกต่างในโครงสร้าง เราทำการปรับเปลี่ยนเช่นเดียวกับผู้ประเมินราคาเพื่อปรับราคาขายของบ้านเทียบเคียงเพื่อให้ตรงกับคุณสมบัติของเราได้ดียิ่งขึ้น

กล่าวอีกนัยหนึ่งถ้าเรามีห้องนอน 3 ห้องอาบน้ำ 2 ห้องที่มีที่จอดรถสองรถและพื้นที่ใช้สอย 2100 ตารางฟุตเราจะพยายามหาพื้นที่ 3 หรือ 4 แห่งที่มีคุณสมบัติเหล่านี้ทั้งหมด อย่างไรก็ตามเราไม่ค่อยจะมากนักดังนั้นเราจำเป็นต้องทำการปรับราคาขายของพวกเขา

• สมมุติว่า comp หนึ่งมีเพียงสองห้องเท่านั้น เราต้องสมมติว่ามันจะขายได้มากขึ้นด้วยเงินสามตัวดังนั้นเราจะเติมเงินกลับไปที่ราคาขายจริงเพื่อปรับให้มีสามห้องนอน เดียวกันจะไปสำหรับห้องอาบน้ำและที่จอดรถ
• ถ้าเป็นวิธีอื่น ๆ พูดว่าห้องน้ำ 3 หลังเมื่อบ้านของเรามีเพียง 2 ห้องแล้วเราจะหักค่าห้องห้องน้ำออกจากราคาขายที่เราปรับไว้
• เราไม่จำเป็นต้องทำอะไรกับภาพสแควร์จนกว่าเราจะทำการคำนวณครั้งสุดท้าย

เมื่อเราได้ปรับราคาขายบ้านเทียบเคียงแล้วเราแบ่งราคาขายแต่ละหน่วยเป็นตารางฟุตเพื่อให้ได้ราคาขายต่อตารางฟุต เราเฉลี่ยค่าเฉลี่ยสำหรับสามหรือมากกว่า comps เพื่อให้ได้ค่าเฉลี่ยหนึ่งค่าต่อตารางฟุต จากนั้นเราก็คูณด้วยพื้นที่เป็นตารางฟุตของบ้านเราเพื่อดูมูลค่าตลาดในปัจจุบันของเรา

ที่นี่คุณมีภาพใหญ่ในการทำ CMA แต่คุณจะต้องการขุดและเรียนรู้เพิ่มเติมและฝึกฝนก่อนที่จะทำเพื่อลูกค้า