ถ้าคุณยังใหม่กับ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หรือใหม่ในพื้นที่ขอความช่วยเหลือ CMA ไม่ได้เป็นเพียงคณิตศาสตร์เชิงเปรียบเทียบเท่านั้น ต้องมีการทำความเข้าใจเกี่ยวกับพลวัตของการขายอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่เฉพาะเพื่อให้การตัดสินขึ้นอยู่กับข้อมูลที่นำเสนอ "อสังหาริมทรัพย์เป็นท้องถิ่น" เป็นคำพูดที่รู้จักกันดีเพราะเป็นความจริงและคุณต้องเรียนรู้ทุกอย่างเกี่ยวกับตลาดท้องถิ่นของคุณ
ในคำอื่น ๆ คุณจำเป็นต้องรู้บางอย่างเกี่ยวกับตลาดของคุณและทำไมบ้านในพื้นที่หนึ่งขายแตกต่างกันไปและเพื่อให้ราคาสูงกว่าหรือต่ำกว่าที่เทียบได้กับที่อยู่อาศัยในพื้นที่อื่น
เพียงเปรียบเทียบตัวเลขโดยไม่ต้องรู้เกี่ยวกับละแวกใกล้เคียงและคุณสมบัติอาจเป็นภัยพิบัติ กิจกรรมที่สำคัญที่สุดเพียงอย่างเดียวใน CMA คือการเลือกคุณสมบัติที่เทียบได้
ได้รับการเปรียบเทียบอย่างรอบคอบคุณสมบัติ
เมื่อเลือกคุณสมบัติที่คุณพิจารณาว่าเทียบเคียงกับพร็อพเพอร์ตี้ของคุณการพิจารณาที่สำคัญ ได้แก่ :
- สถิติการขายที่สูงหรือต่ำกว่ากลุ่มที่เป็นกลุ่มผู้ต้องสงสัย อาจเป็นเหตุผลที่ถูกต้องสำหรับความแตกต่าง หากคุณมี comps ล่าสุดพอโยนออกวิธีสูงเกินไปและขายราคาต่ำเกินไป
- ตรวจสอบว่าคุณสามารถปรับ comps ไม่ได้ใช้ หากคุณตัดสินใจเปรียบเทียบไม่เหมาะสมมีเหตุผลที่ดี หากลูกค้าของคุณถามว่าทำไมคุณถึงไม่ใช้บ้านบางแห่งคุณจึงต้องการที่จะตอบคำถามตามความเป็นจริงและปรับการกระทำของคุณ
- ดึงคุณสมบัติที่เทียบเคียงได้จากพื้นที่ของคุณสมบัติของหัวเรื่องหรือใกล้เคียงที่สุด ถ้าไม่สามารถหา comps เพียงพอในละแวกเดียวกันจากนั้นใช้บางส่วนจากพื้นที่ใกล้เคียงที่คล้ายกันในส่วนอื่นของเมืองอาจมีความจำเป็น
- ใช้อุปกรณ์เปรียบเทียบที่ขายได้ไม่เก่าเกินไป อยู่ในกรอบเวลาปัจจุบันให้ได้มากที่สุด ในตลาดที่รวดเร็วนี้เป็นเรื่องง่าย แต่ไม่มากนักเมื่อยอดขายช้า ถ้าคุณต้องย้อนกลับไปมากกว่าสองหรือสามเดือนคุณอาจจำเป็นต้องปรับเปลี่ยนอัตนัยเป็นระยะเวลานาน ไม่ใช่เรื่องง่ายเพราะจริงๆแล้วไม่มีหลักเกณฑ์ในการทำอย่างถูกต้อง
- เมื่ออนุญาตปริมาณใช้แบบก่อสร้างที่คล้ายกันเท่านั้น ตัวอย่างอาจเป็นเรื่องของคุณสมบัติของคุณเป็นบ้านชั้นเดียวและหลาย comps เป็นสองเรื่อง เมื่อเรามีอายุมากขึ้นผู้สูงอายุจำนวนมากจะมองหาบ้านเดี่ยวชั้นเดียวดังนั้นจึงน่าจะเป็นที่ต้องการมากขึ้น
การปรับค่าสำหรับความแตกต่างของที่พัก
เมื่อเปรียบเทียบคุณสมบัติที่คล้ายคลึงกันมีความแตกต่างอยู่เสมอ ตรวจสอบให้แน่ใจว่าได้ปรับการประเมินค่าทรัพย์สินของคุณสำหรับความแตกต่างจากคุณสมบัติที่เปรียบเทียบได้:
- เพิ่มหรือลบค่าสำหรับความแตกต่างในขนาดล็อตหรือเอเคอร์
- ทำเช่นเดียวกันสำหรับความแตกต่างของคุณลักษณะเช่นห้องนอนห้องอาบน้ำโรงรถ ฯลฯ
- ดูความแตกต่างทางการเงินที่อาจส่งผลต่อราคาขาย การจัดหาเงินของผู้ขายอาจส่งผลให้ราคาที่จ่ายสูงขึ้นสำหรับทรัพย์สินที่ไม่เกี่ยวข้องกับมูลค่าที่แท้จริง โปรดจำไว้ว่าสิ่งเหล่านี้จำเป็นต้องมีการทำธุรกรรมแบบ "แขนยาว" ไม่ควรมีสถานการณ์พิเศษการขายในครอบครัวการขายความทุกข์ ฯลฯ
การวิเคราะห์ปัจจุบันของตลาดการแข่งขัน
รายงานฉบับเต็มและรายละเอียดเกี่ยวกับโอกาสในการทำรายการ / ลูกค้าของคุณไม่สามารถดำเนินการได้หากไม่มีการวิเคราะห์ตลาดที่คล้ายกันเกี่ยวกับคุณสมบัติที่ระบุและแข่งขันกับบ้านของพวกเขาในเวลานั้น คำแนะนำราคาปลีกของคุณสามารถแก้ไขได้ขึ้นหรือลงขึ้นอยู่กับจำนวนบ้านที่อยู่ในพื้นที่ในเวลาและราคารายการของพวกเขา
รู้ว่าบางส่วนของ comps ขายสูงที่สุดมาจากระยะเวลาที่มีสินค้าคงคลังต่ำมากอาจทำให้คุณสามารถแก้ไขประมาณการราคารายชื่อของคุณลงเล็กน้อยถ้าตลาดปัจจุบันมีสินค้าคงคลังที่สูงขึ้นอย่างมาก ไปในทิศทางอื่น ๆ หากมีที่อยู่อาศัยน้อยลงคุณอาจปรับราคาเสนอขึ้นได้
ผลลัพธ์ที่แสดงในรูปแบบที่เข้าใจได้ง่าย
นี่ไม่ใช่โปรโมชันสำหรับ "สวย" มีซอฟแวร์สำหรับเกือบทุกระบบ MLS ที่ผลิตรายงานขัดมากมองหาการวิเคราะห์ตลาดเปรียบเทียบ ค่าอยู่ในข้อมูลและการตีความของคุณ อย่าปล่อยให้ความลุ่มหลงของ "การนำเสนอ" มีความสำคัญมากกว่าการเลือกและตีความข้อมูล