แต่ความจริงก็คือผลกำไรของคุณจากการขายที่อยู่อาศัยหลักของคุณน่าจะค่อนข้างเล็กถ้าพวกเขาเป็นตัวเป็นตนที่ทั้งหมด
การแข็งค่าของอสังหาริมทรัพย์และอัตราเงินเฟ้อ
สิ่งแรกที่ต้องพิจารณาคือการแข็งค่าของบ้านในบริบทของอัตราเงินเฟ้อ
คุณอาจจะประหลาดใจที่ทราบว่าการแข็งค่าของบ้านคุณสามารถชดเชยด้วยอัตราเงินเฟ้อ โดยเฉพาะอย่างยิ่งถ้าคุณไม่ได้อยู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ร้อน เราได้ยินเรื่องราวความชื่นชมในบางพื้นที่ของประเทศ แต่คนส่วนใหญ่ซื้อบ้านในพื้นที่ที่การแข็งค่าเป็นประจำทุกปีอาจจะไม่สามารถเอาชนะอัตราเงินเฟ้อได้มากนัก
ในเดือนกันยายนปี 2550 ธนาคารกลางสหรัฐ (Federal Reserve Bank of St. Louis) ระบุว่าราคาขายบ้านเฉลี่ยที่ขายในสหรัฐอเมริกาอยู่ที่ 240,300 เหรียญ ในเดือนกันยายนปี 2017 จำนวนดังกล่าวสูงถึง 319,700 เหรียญ อย่างไรก็ตามเมื่อคุณเรียกใช้ตัวเลขบางส่วนโดยใช้เครื่องคิดเลขอัตราเงินเฟ้อของสหรัฐฯการแข็งค่าบางอย่างจะหายไป แทนที่จะเห็นความชื่นชม 79,400 ดอลลาร์มูลค่าที่แท้จริงของการแข็งค่านั้นใกล้เคียงกับ 33,648 ดอลลาร์
ที่ยังไม่ดูเหมือนไม่ดีเกินไป หลังจากที่ทุกบ้านของคุณมีมูลค่าเพิ่มขึ้นกว่า 30,000 เหรียญ แต่อย่าลืมเกี่ยวกับค่าใช้จ่าย
เป็นเจ้าของบ้านพร้อมด้วยค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม
ถัดไปคุณจะต้องหักค่าใช้จ่ายของเจ้าของบ้านออกจากกำไรของคุณ
สมมุติว่าคุณได้รับการจดจำนองเป็นจำนวน 250,000 เหรียญสหรัฐฯที่อัตราดอกเบี้ย 3.92 เปอร์เซ็นต์ ในช่วงเวลา 30 ปีตามเครื่องคิดเลขจำนองของ Google คุณจะจ่ายดอกเบี้ยเป็นจำนวนเงิน 175,533 เหรียญ แม้ว่าบ้านของคุณจะชื่นชมด้วยอัตราเงินเฟ้อที่ปรับแล้ว 30,000 เหรียญต่อทุกๆ 10 ปี (รวม 90,000 ดอลลาร์) นั่นก็ยังไม่เพียงพอที่จะชดเชยดอกเบี้ยที่คุณจ่ายให้กับเงินกู้
และดอกเบี้ยที่คุณจ่ายไม่ได้เป็นเพียงค่าใช้จ่ายที่คุณต้องเผชิญเท่านั้น จำไว้ว่าคุณจ่ายภาษีทรัพย์สินในรัฐส่วนใหญ่ เครื่องคิดเลขสินเชื่อที่อยู่อาศัยของวีรบุรุษสินเชื่อรวมถึงการคำนวณภาษีทรัพย์สิน หากภาษีทรัพย์สินของคุณมีจำนวน 1.5 เปอร์เซ็นต์ต่อปีคุณอาจเห็นการเสียภาษีทั้งสิ้น 117,000 ดอลลาร์ในระยะเวลา 30 ปี และนั่นถือว่าไม่มีการเพิ่มภาษีทรัพย์สินเนื่องจากบ้านของคุณชื่นชมในมูลค่าดังนั้นคุณจึงต้องเสียภาษีทรัพย์สินของคุณ
เป็นความจริงที่คุณสามารถหักค่าใช้จ่ายบางส่วนในการคืนภาษีของคุณได้ แต่การหักเงินไม่มีค่าเท่ากับเครดิต สามารถลดรายได้และความรับผิดทางภาษีของคุณได้ แต่ไม่ใช่ในรูปแบบดอลล่าร์ นอกจากนี้ตามที่มูลนิธิภาษีเพียงประมาณ 30 เปอร์เซ็นต์ของครัวเรือนระบุ เว้นเสียแต่ว่าคุณจะอยู่ในหมู่ผู้ที่ระบุรายการคุณจะไม่เห็นประโยชน์ภาษีที่เกี่ยวข้องกับการจดจำนองของคุณ
ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับ homeownership รวมถึงการบำรุงรักษาและการซ่อมแซมเช่นเดียวกับเจ้าของบ้านประกันภัย คุณอาจต้องจ่ายประกันจำนองถ้าการชำระเงินดาวน์ของคุณน้อยกว่า 20 เปอร์เซ็นต์ ถึงเวลาที่คุณปัจจัยในทศวรรษที่ผ่านมาของค่าใช้จ่ายเหล่านี้เพิ่มดอกเบี้ยจำนองและภาษีทรัพย์สินของคุณโอกาสในการแม้กระทั่งแม้จะมีขนาดค่อนข้างเล็กถึงแม้ว่าบ้านของคุณจะชื่นชมในคุณค่าเมื่อเวลาผ่านไป
เกิดอะไรขึ้นถ้าคุณขายไม่คาดฝัน?
เราชอบที่จะคิดว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ อย่างไรก็ตามในช่วงที่เราเห็นระหว่างปีพ. ศ. 2550 ถึง พ.ศ. 2552 อสังหาริมทรัพย์อาจก่อให้เกิดฟองสบู่เช่นเดียวกับสินทรัพย์อื่น ๆ การพังทลายของฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ทำให้เกิดสถานการณ์ที่คนหลายพันคนสูญเสียเงินเป็นจำนวนมาก หากคุณสามารถลดราคาได้คุณอาจไม่เสียเงินเท่าไร
อย่างไรก็ตามหากคุณถูกบังคับให้ขายในระหว่างการพังทลายของตลาดอสังหาริมทรัพย์คุณจะไม่สามารถทำอะไรเพื่อกู้สถานการณ์ได้มากนัก คุณอาจสูญเสียเงินในบ้านของคุณไปเสียจากที่คุณจ่ายดอกเบี้ยภาษีและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ
สิ่งที่เกี่ยวกับการเช่า?
แน่นอนว่าการลงทุนที่ไม่สมบูรณ์เช่นการซื้ออาจเป็นไปได้ที่จะชี้ให้เห็นว่าการเช่าอาจไม่ใช่ทางออก หลังจากที่ทุกเมื่อคุณทำการชำระเงินจำนองอย่างน้อยคุณสร้างส่วนได้เสียในบ้านของคุณ
เมื่อคุณเช่าคุณจะช่วยเจ้าของบ้านสร้างส่วนได้เสีย
แต่นั่นไม่ได้หมายความว่าการเช่าควรหลีกเลี่ยงค่าใช้จ่ายทั้งหมด การเช่าอาจเป็นทางเลือกที่ดีแม้ว่าคุณจะไม่ได้สร้างส่วนได้เสียก็ตามทั้งนี้ขึ้นอยู่กับตลาดของคุณ
นั่นคือความจริงโดยเฉพาะอย่างยิ่งถ้าคุณอาศัยอยู่ในพื้นที่ที่มีราคาบ้านสูงและคุณสามารถเช่าได้น้อยกว่าค่าใช้จ่ายรวมของการจำนองค่าบำรุงรักษาและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ รวมเป็นรายเดือน คุณไม่เพียง แต่ประหยัดเงินเป็นรายเดือนเท่านั้น แต่คุณสามารถสร้างความแตกต่างในตลาดและอาจเห็นความชื่นชมมากกว่าที่คุณจะได้รับจากการลงทุนในบ้าน
ระหว่างเดือนพฤศจิกายน พ.ศ. 2550 ถึงพฤศจิกายน พ.ศ. 2560 S & P 500 มีผลตอบแทนต่อปีร้อยละ 9.672 ปรับอัตราเงินเฟ้อ สมมติว่าคุณต้องเสียค่าใช้จ่าย 1,100 ดอลลาร์ต่อเดือนในการเป็นเจ้าของบ้านในช่วงเวลานั้น แต่คุณอาศัยอยู่ในอพาร์ตเมนต์โดยมีค่าเช่ารายเดือน 700 ดอลลาร์ต่อเดือน หากคุณลงทุนความแตกต่าง 400 ดอลลาร์ระหว่างการเช่าและซื้อในแต่ละเดือนในช่วง 10 ปีที่ผ่านมามูลค่าการลงทุนของคุณจะเท่ากับ 83,587.81 เหรียญ
นอกจากนี้ยังมีข้อเท็จจริงที่ว่าการเช่าหมายความว่าคุณจะไม่สูญเสียเงินถ้าคุณถูกบังคับให้ขายบ้านในช่วงที่ตกต่ำ ในทางกลับกันถ้าคุณจัดการอยู่ในบ้านของคุณและขับรถออกจากเหตุการณ์ในตลาดและการชะลอตัวของอสังหาริมทรัพย์คุณสามารถสร้างส่วนได้เสียที่เพียงพอในบ้านของคุณเพื่อให้สามารถใช้ในช่วงเกษียณอายุได้ แม้ว่าคุณจะทำลายแม้กระทั่งในบ้านก็ตาม แต่ก็อาจเป็นรถบังคับเงินฝากที่มีศักยภาพในการจัดหาเงินทุนจำนวนมากเมื่อคุณขาย
นอกจากนี้ยังอาจเป็นสถานที่ให้เช่าฟรีในช่วงเวลาที่เกษียณอายุของคุณ (คุณอาจยังต้องเสียภาษีทรัพย์สิน) หรือคุณสามารถใช้การจำนองย้อนกลับเพื่อเข้าถึงส่วนของทุนเพื่อปิดช่องว่างรายได้สำหรับการเกษียณอายุ คุณจะไม่เห็นตัวเลือกเหล่านี้เมื่อเช่า
เมื่อซื้อบ้านเป็นการลงทุน
แทนที่จะดูที่อยู่หลักของคุณเป็นการลงทุนให้พิจารณาเหตุผลอื่น ๆ ที่จะซื้อ บางทีคุณอาจต้องการสถานที่ที่จะเรียกตัวเองสร้างความเป็นธรรมและหยั่งรากลงในชุมชน นี่เป็นเหตุผลที่ดีที่จะซื้อ! ตรงกันข้ามถ้าคุณคิดว่าคุณจะมีไลฟ์สไตล์แบบเคลื่อนที่มากกว่านี้คุณสามารถเช่าได้แม้ว่าคุณจะไม่ได้สร้างส่วนได้ก็ตาม ตราบเท่าที่คุณมีบทบัญญัติอื่น ๆ ในการวางแผนสำหรับอนาคตของคุณการเช่าอาจเป็นทางเลือกที่เหมาะสมได้ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับตลาดท้องถิ่นและเป้าหมายการดำเนินชีวิตในระยะยาวของคุณ
สุดท้ายถ้าคุณต้องการที่จะเปลี่ยนบ้านของคุณให้กลายเป็นการลงทุนที่แท้จริงคุณต้องทำอะไรบางอย่างนอกเหนือจากที่อาศัยอยู่ด้วย เช่าออกหลังจากที่คุณย้ายหรือใช้มันเพื่อ สร้างรายได้ผ่าน Airbnb สามารถเป็นวิธีที่จริงเห็นผลตอบแทนจากการซื้อบ้านของคุณ
แต่ถ้าคุณเพียงแค่อาศัยอยู่ที่นั่นอย่านับว่าให้ผลตอบแทนการลงทุนมาก