Susan Dawson หุ้นส่วนของ Waltz, Palmer and Dawson, LLC กล่าวถึงคำถามที่คุณควรถามตัวเองก่อนลงนามในสัญญาเช่าเชิงพาณิชย์
1. ฉันอ่านและเข้าใจสัญญาเช่าทั้งหมดแล้วหรือไม่?
ใช่คุณต้องอ่าน
ฉันรู้ว่าเอกสารนี้ยาวมาก (และหน้าไม่น่าสนใจมาก) แต่คุณต้องรู้ว่ามีอะไรอยู่บ้าง
ตรวจสอบข้อกำหนด อย่าคิดว่าพวกเขาทำถูกต้อง ตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณได้ตรวจสอบวันที่เริ่มต้น, วันที่สิ้นสุด, เช่า, การเพิ่มค่าเช่าและข้อกำหนดพิเศษอื่นใดที่คุณได้เจรจาไว้ นอกจากนี้ให้แน่ใจว่าคุณรู้สิ่งที่คุณจำเป็นต้องทำ
เจ้าของบ้านต้องทำอะไร? คุณสามารถยกเลิกได้หรือไม่? ตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณรู้ว่าคุณกำลังทำอะไรอยู่
2. ฉันได้ เจรจา ข้อตกลงที่ดีที่สุดแล้วหรือยัง?
เพียงเพราะพวกเขาให้สัญญาเช่าคุณไม่ได้หมายความว่าการเจรจาของคุณสิ้นสุดลง หลายข้อในสัญญาเช่ายังคงสามารถต่อรองได้ เมื่อคุณอ่านหนังสือเล่มนี้คุณควรจัดทำรายการของบทบัญญัติทั้งหมดที่คุณไม่ชอบและส่งไปให้เจ้าของบ้าน คุณอาจจะประหลาดใจกับจำนวนที่พวกเขายินดีที่จะเปลี่ยนแปลง
3. ฉันมีโครงสร้างทางธุรกิจที่เหมาะสมหรือไม่?
ถ้าคุณต้องการได้รับการปกป้องโดย เชลล์ขององค์กร ให้ตรวจสอบว่าอยู่ในตำแหน่งก่อน
ตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณมี บทความ ยื่น จดทะเบียนจัดตั้ง บริษัท หรือ ข้อบังคับขององค์กร (บางรัฐเรียกเอกสารเหล่านี้ว่าเป็นใบรับรอง) สำหรับ LLC ที่กลับมาจากเลขาธิการแห่งรัฐก่อนที่คุณจะเซ็นชื่อ
4. ฉันเข้าใจคำศัพท์เกี่ยวกับสัญญาเช่าหรือไม่?
ตัวอย่างเช่นสัญญาเช่าส่วนใหญ่ใช้คำว่า "CAM" ซึ่งหมายถึง "การบำรุงรักษาพื้นที่ส่วนกลาง"
คุณควรจะจัดสรรเปอร์เซ็นต์ของ CAM ที่คุณต้องรับผิดชอบตามเปอร์เซ็นต์ของอาคารที่คุณเช่า
ตรวจสอบให้แน่ใจว่าเปอร์เซ็นต์ขึ้นอยู่กับขนาดของอาคารและไม่แตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับจำนวนของอาคารที่เช่า
5. ฉันได้พิจารณาการขอเช่า CAM หยุด?
สัญญาเช่าช่วงส่วนใหญ่ในวันนี้คือ "สุทธิสามครั้ง" (หมายความว่าคุณต้องจ่ายค่าเช่าบวกส่วนแบ่งสัดส่วนของ CAM และภาษีทรัพย์สินสำหรับทรัพย์สิน)
คุณสามารถขอให้เจ้าของเช่า CAM หยุดเช่าซึ่งหมายความว่าคุณจะจ่ายเฉพาะค่า CAM และภาษีทรัพย์สินที่เพิ่มขึ้นเหนือปีที่เช่าเริ่มต้นของคุณ (มักเรียกว่า "ปีฐาน")
ในขณะที่เจ้าของบ้านอาจเพิ่มอัตราค่าเช่าพื้นฐานของคุณ แต่ก็ต้องใช้ "ค่าเล่าลึกลับ" จำนวนมากจากค่าเช่า หรือขอหมวกสำหรับ CAM เพื่อไม่ให้เพิ่มขึ้นได้มากกว่าเปอร์เซ็นต์ที่ทำการเจรจาไว้
6. ฉันอ่านคำจำกัดความ CAM หรือไม่?
นี่อาจเป็นส่วนหนึ่งที่ทำให้เกิดความสับสนที่สุดในสัญญาเช่าและคุณจะประหลาดใจกับจำนวนเงินที่คุณจ่าย ตรวจสอบเพื่อให้แน่ใจว่าคุณไม่ได้จ่ายเงินสำหรับสิ่งที่เกี่ยวข้องกับความพยายามทางการตลาดของเจ้าของบ้านหรือค่าธรรมเนียมทางกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการเจรจาต่อรองสัญญาเช่าอื่น ๆ
สิ่งอื่น ๆ ที่คุณอาจต้องการตีคือค่าธรรมเนียมการจัดการมากกว่า 3% การจ่ายเงินเพื่อผลประโยชน์ให้กับพนักงานของเจ้าของบ้านค่าใช้จ่ายในการสร้างบ้านให้กับหน่วยงานเช่าอื่น ๆ
อ่านเพิ่มเติมเกี่ยวกับการเจรจาเงื่อนไข CAM
7. อะไรคือความรับผิดชอบของฉันสำหรับการลงทุน?
" รายจ่ายฝ่ายทุน " เมื่อใช้ในสัญญาเช่าเชิงพาณิชย์โดยทั่วไปหมายถึงค่าใช้จ่ายที่สำคัญของโครงสร้าง ได้แก่ หลังคารากฐาน HVAC (ความร้อนการระบายอากาศเครื่องปรับอากาศ) และการซ่อมแซม / เปลี่ยนที่สำคัญอื่น ๆ
สิ่งที่ "มาตรฐาน" แตกต่างจากเมืองหนึ่ง ๆ เมืองและสถานที่ให้บริการ แต่ฉันมักให้คำแนะนำแก่ลูกค้าในการเซ็นสัญญาเช่าใด ๆ ที่จะช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมหรือทดแทนเหล่านี้ให้กับผู้เช่า หากเจ้าของบ้านของคุณต้องการให้คุณจ่ายค่าใช้จ่ายเหล่านี้มีการประนีประนอม
ตัวอย่างเช่นถ้าสัญญาเช่าระบุว่าคุณมีหน้าที่รับผิดชอบในการซ่อมแซมและเปลี่ยนทดแทน HVAC แนะนำให้เจ้าของบ้านทราบว่าเขาได้ "เปลี่ยน" และภาระผูกพันในการซ่อมแซมของคุณจะ จำกัด อยู่ที่สัญญาการบำรุงรักษาอาจจะสองครั้งต่อปีและคุณต้องรับผิดชอบ ซ่อมแซมทั่วไปทั้งหมดถึงจำนวนเงินสูงสุดประจำปี
8. สัญญาเช่า สามารถกำหนดได้ หรือไม่?
ตรวจสอบเพื่อดูว่าเจ้าของบ้านมีสิทธิที่จะบอกเลิกสัญญาเช่าในกรณีที่คุณขอมอบหมายงานหรือไม่ นั่นคือสำหรับคนอื่นในการทำสัญญาเช่าหากคุณขายธุรกิจ สำหรับธุรกิจจำนวนมากสถานที่ตั้งของคุณมีมูลค่ามหาศาล
หากเจ้าของบ้านมีสิทธิ์ที่จะบอกเลิกสัญญาเช่าเมื่อคุณขอมอบหมายงานซึ่งอาจทำลายการขายของคุณได้ ขอให้เจ้าของนำบทบัญญัตินี้ออกหรืออนุญาตให้แก้ไขเพื่อไม่ให้ใช้ในกรณีที่มีการขายธุรกิจของคุณ ทำความเข้าใจว่าเจ้าของบ้านจะยังคงต้องการสิทธิ์ในการปฏิเสธงานหากผู้เช่าใหม่ไม่ได้รับการยอมรับทางการเงิน
9. ฉันจะต้องได้รับ การค้ำประกันส่วนบุคคล หรือไม่?
หากคุณสามารถรับกับการเซ็นสัญญาเช่าที่ไม่มีการรับประกันส่วนบุคคลคุณจะโชคดีมาก เจ้าของบ้านส่วนใหญ่ในวันนี้จะไม่เซ็นชื่อจนกว่าคุณจะได้รับการค้ำประกันการเช่า แต่การค้ำประกันสามารถเจรจาต่อรองได้
พิจารณาให้การรับประกันเพียงระยะเวลาเช่าโดยกล่าวครึ่งหนึ่ง หรือเจรจาเพื่อการค้ำประกันที่มีระยะเวลาเพียง 6 ถึง 12 เดือนหลังจากที่คุณยุติการเช่ามากกว่าระยะเวลาที่เหลือของสัญญาเช่า
10. ฉันเป็นจริงหรือไม่?
หากสัญญาเช่าของคุณคิดเป็น 3% ของทรัพย์สินขนาดใหญ่เจ้าของบ้านจะไม่ค่อยเจรจากับคุณมากนักกว่าที่พื้นที่ของคุณมีตั้งแต่ 25% ขึ้นไป เพื่อให้เข้าใจอย่างแท้จริงว่ารายการใดมีความสำคัญในการต่อรองให้พิจารณาจ้างทนายความเพื่อทบทวนเอกสารและช่วยในการเจรจาต่อรอง
สัญญาเช่าของคุณอาจดูเหมือนอย่างไม่น่าเชื่อด้านเดียวและเป็นภาระหนัก แต่มีเหตุผลที่ดีมากสำหรับหลายบทบัญญัติเหล่านั้นและทนายความสามารถช่วยคุณตัดสินใจเมื่อจะตัดและเรียกใช้และเมื่อความเสี่ยงมีมูลค่ามัน
สำหรับข้อมูลเพิ่มเติม
การค้นหาและการเช่าที่ตั้งของธุรกิจ