การประเมินและวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์สำหรับนักลงทุน

01 - การประเมินผลการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ทั้งเชิงปริมาณและเชิงคุณภาพ

ฉันกำลังมองหาการ ลงทุนที่มีศักยภาพ ในวันอื่น เป็นทรัพย์สินสี่ตระเว ณ ที่พำนักอยู่หลายครอบครัวซึ่งถูกครอบครองโดยเจ้าของทั้งหมดซึ่งเคยอยู่ที่นั่นเป็นเวลาสามสิบปี เจ้าของเป็นนักวิชาการที่มีความเชี่ยวชาญและมีลักษณะแบบ Bric-a-brac และของเก่าที่กระจัดกระจายไปทั่วทุกแห่ง สถานที่นี้ไม่ได้แบ่งย่อยอย่างถูกต้อง พรมต้องเปลี่ยนและซ่อมแซมพื้น รากฐานที่ขรุขระได้พองพื้นในสถานที่และได้สร้างรอยแตกขนาดใหญ่ที่วิ่งขึ้นและลงผนังต่างๆ

ฉันไปเที่ยวสถานที่นี้กับเพื่อนบางคนของฉัน - คู่ที่สนใจในการเข้าไปในอสังหาริมทรัพย์ พวกเขาเขียนสถานที่ออกจากช่วงเวลาที่พวกเขาเดินเข้าไปในประตู แต่เมื่อฉันเห็นรอยแตกและรอยแตกที่ฉันเห็นสิ่งหนึ่งที่: เงิน ปัญหาพื้นฐานทำให้นักลงทุนส่วนใหญ่รู้สึกหวาดกลัวซึ่งทำให้การแข่งขันลดลงและทำให้ราคาอ่อนลง

แต่วิธีการประเมินข้อตกลงเช่นนี้? หรือข้อตกลงใด ๆ สำหรับเรื่องที่? ส่วนตัวฉันแบ่งการพิจารณาออกเป็นสองประเภท:

•เชิงปริมาณ: ฉันจะคาดหวังให้สถานที่ให้บริการดำเนินการเป็นการลงทุนได้อย่างไร? สำหรับส่วนนี้ฉันสามารถแส้ออกเครื่องคิดเลขหรือสเปรดชีทหรือซอฟต์แวร์ประเมินผลของฉันและเรียกใช้ตัวเลขบางส่วน

•คุณภาพ: ฉันต้องถามตัวเองว่า "ฉันสามารถดึงออกได้หรือไม่" ถ้าคุณชอบนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่คุณก็เป็นผู้จับเวลา นั่นหมายความว่าคุณจะต้องจัดการโครงการนี้กับ "งานประจำวัน" ของคุณและจัดการเรื่องนี้หลังจากนั้น ส่วนหนึ่งของการวิเคราะห์นี้จะค้นหาจิตวิญญาณบางส่วน เครื่องคิดเลขจะไม่ช่วยคุณได้ที่นี่

02 - เชิงปริมาณ - เรียกใช้ตัวเลขโดยใช้อัตราแคป

โดยส่วนตัวแล้วฉันมักจะมองไปที่ตัวเลขหลักสามตอนเมื่อพิจารณาการลงทุน Cap rate เป็นเครื่องมือแรกของเครื่องมือเหล่านี้

อัตราการจ่ายเงินคือรายได้สุทธิประจำปีหารด้วยราคาของทรัพย์สิน หลายปีที่ผ่านมานักลงทุนได้ใช้ "กฎ 1%" ซึ่งกล่าวง่ายๆว่ารายได้ค่าเช่ารายเดือนสำหรับทรัพย์สินควรเป็นประมาณ 1% ของราคาที่คุณจ่ายสำหรับทรัพย์สิน ตลาดบางแห่งได้ย้ายออกไปจากอัตราส่วนนี้เนื่องจากค่าทรัพย์สินที่พุ่งสูงขึ้น แต่ในบางพื้นที่คุณสามารถหาพร็อพเพอร์ตี้ที่เหมาะสมกับกฎ 1% ได้ สิ่งที่คุณควรคำนึงถึงก็คือกฎ 1% ของหัวแม่มือเป็นตัวบ่งชี้ที่ยุติธรรมว่าทรัพย์สินนั้นจะสร้างกระแสเงินสดได้เพียงพอเป็นประจำทุกปีเพื่อให้ครอบคลุมการชำระเงินจำนองและค่าใช้จ่ายหรือไม่ แน่นอนว่ามีตัวแปรมากมายที่เข้าสู่ภาวะนี้ (จากภาษีไปจนถึงอัตราดอกเบี้ยจนถึงเปอร์เซ็นต์การชำระเงินดาวน์ที่คุณจ่าย) แต่เป็นจุดเริ่มต้น

03 - กระแสเงินสดเป็นเครื่องมือในการประเมินผลเชิงปริมาณ

เหตุผลที่คุณสนใจเกี่ยวกับอัตราการปิดคือคุณต้องการพร็อกซีที่ง่ายสำหรับประเภทของกระแสเงินสดที่การลงทุนจะสร้างขึ้น ในการลงทุนเงินสดเป็นกษัตริย์ - ละเว้นการคำนวณนี้ที่อันตรายของคุณ

การประมาณการกระแสเงินสดจะนำเสนอกระแสเงินสดที่คาดว่าจะเกิดขึ้น (ภาษีเงินต้นดอกเบี้ยดอกเบี้ยค่าใช้จ่ายตำแหน่งงานว่างค่าธรรมเนียมการซ่อมแซม) และเปรียบเทียบกับรายได้ที่เกิดขึ้น คุณสามารถดำเนินการได้โดยใช้สเปรดชีตหรือใช้ แพคเกจซอฟต์แวร์ ประเมินอสังหาริมทรัพย์

04 - อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนเป็นเครื่องมือในการวิเคราะห์การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เชิงปริมาณ

กระแสเงินสดจะช่วยให้คุณสามารถคำนวณอัตราผลตอบแทนที่คาดว่าจะได้รับจากอสังหาริมทรัพย์ (ROR) อัตราผลตอบแทนเป็นตัววัดความสามารถในการทำกำไร มันวัดเงินสดที่โครงการจะสร้างเทียบกับเงินสดที่คุณต้องใส่ลงในโครงการ

คุณต้องมีสเปรดชีตหรือซอฟต์แวร์ประเมินอสังหาริมทรัพย์เพื่อคำนวณอัตราส่วนนี้ ฉันคิดว่ามันมีประโยชน์มากเพราะช่วยให้ฉันสามารถเปรียบเทียบผลตอบแทนที่ฉันคาดหวังสำหรับการลงทุนเทียบกับผลตอบแทนที่ฉันคาดหวังอย่างสมเหตุสมผลสำหรับการลงทุนอื่น ๆ ที่แตกต่างกัน ตัวอย่างเช่นถ้าฉันเรียกใช้ตัวเลขสำหรับพร็อพเพอร์ตี้ที่ฉันอธิบายไว้ในตอนต้นของบทความนี้และจะเตะกลับมาให้ฉันด้วยอัตราผลตอบแทน 8% ที่ฉันจะผ่านได้แน่นอน

ฉันสามารถคาดหวังที่จะได้รับการลงทุน 8% ในตลาดหุ้น (ลดความเสี่ยงและความพยายามน้อยมากทั้ง) สำหรับความเสี่ยงและความพยายามที่จะต้องใส่ลงไปในโครงการนี้ฉันคาดหวังอัตราผลตอบแทนที่ดีทางเหนือของ 20%

05 - เชิงคุณภาพ - คุณจะได้รับโครงการเสร็จสิ้น?

ดังที่ได้กล่าวมาแล้วเครื่องคิดเลขของคุณจะไม่ช่วยได้ที่นี่ นี่คือตอนที่คุณต้องการดูในกระจกและคิดถึงเวลาและความพยายามที่คุณจะสามารถอุทิศให้กับโครงการได้

ลองดูโครงการที่ฉันพูดถึงในตอนเริ่มต้นของบทความนี้ สมมติว่าคุณกำลังเปรียบเทียบกับโอกาสที่คล้ายคลึงกัน อีกหลายครอบครัวในละแวกเดียวกัน แต่ต้องทำงานน้อย คุณจะได้รับโอกาสมากกว่าผู้ให้บริการส่วนบนยกเว้นคนที่สองให้อัตราผลตอบแทนที่สูงขึ้นมาก แต่เท่าไหร่ที่สูงขึ้น?

ในการเริ่มต้นนักลงทุนผมขอเสนอคำแนะนำเหมือนกันเสมอ: ในบริเวณนี้มีข้อควรระวัง โครงการที่คุณทำได้ดีกว่าที่คุณเผาผลาญออกไปเมื่อคุณผ่านไปครึ่งหนึ่ง ค้นหาบางสิ่งบางอย่างในช่วงความสะดวกสบายของคุณที่มีตัวเลขดีพอสมควรให้เสร็จสิ้นแล้วย้ายไปเป็นโครงการที่ทำกำไรได้มากขึ้น (และหวังว่าจะทำกำไรได้มากขึ้น) ในครั้งต่อไปรอบ ๆ

สรุป:

การวิเคราะห์เป็นศิลปะส่วนหนึ่ง, วิทยาศาสตร์ส่วนหนึ่ง ดูหัวข้ออื่น ๆ ในส่วนนี้เพื่อดูแนวคิดเพิ่มเติมเกี่ยวกับการประเมินผลการลงทุน

ผู้สร้างสรรค์คริสสมิ ธ เป็นนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ผู้ก่อตั้งการอ้างอิงออนไลน์สำหรับนักลงทุนและผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์และได้เผยแพร่บทความในนิตยสาร Corporate Finance, Euromoney และ Business Journal Network