สิ่งที่ควรรู้ 9 ประการ
นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ต้องการสร้างรายได้จากการลงทุน เมื่อคุณไปขายทรัพย์สินของคุณคุณจะต้องเสียภาษีจากกำไรที่คุณได้ทำไว้ นั่นคือเว้นแต่คุณจะทำการแลกเปลี่ยน 1031 ต่อไปนี้เป็นข้อมูลพื้นฐานที่คุณควรรู้
Exchange 1031 คืออะไร?
แลกเปลี่ยน 1031 เป็นวิธีการขายทรัพย์สินโดยไม่ต้องเสียภาษีทันที แนวคิดคือคุณจะม้วนผลกำไรใด ๆ ในการซื้อทรัพย์สินใหม่ซึ่งช่วยให้คุณสามารถเลื่อนการจ่ายภาษีจนกว่าคุณจะขายทรัพย์สินใหม่จนกว่าคุณจะทำการแลกเปลี่ยนอีกครั้งในปี 1031
เกณฑ์อะไรที่คุณต้องปฏิบัติตาม
เพื่อให้มีคุณสมบัติสำหรับการแลกเปลี่ยน 1031 คุณต้องซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนอื่นที่มีมูลค่าเท่ากับหรือมากกว่าทรัพย์สินปัจจุบันของคุณ คุณต้องใช้กำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ก่อนหน้านี้เพื่อซื้อทรัพย์สินใหม่ สถานที่แห่งใหม่นี้ต้องได้รับการพิจารณาให้เป็น "การลงทุนประเภทเดียวกัน"
อะไรคือสิ่งที่ชอบ?
ประเภทเดียวกันเป็นคำที่กว้าง แต่ก็หมายถึงการเปลี่ยนประเภทการลงทุนประเภทหนึ่งด้วยการลงทุนประเภทเดียวกัน สำหรับนักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไม่จำเป็นต้องเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทเดียวกันแน่นอนเพียง แต่ต้องเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเท่านั้น ตัวอย่างเช่นหากคุณขาย อสังหาริมทรัพย์หลายครอบครัว คุณสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ ที่ถือได้ว่าเป็นการลงทุนเช่นครอบครัวหลายแห่งอีกแห่งหนึ่งสถานที่ค้าปลีกคอนโดหรือที่ดิน
ใครสามารถทำ Exchange 1031 ได้บ้าง?
แลกเปลี่ยน 1031 สามารถทำได้ด้วยทรัพย์สินที่ใช้สำหรับการลงทุนหรือเพื่อธุรกิจ ไม่สามารถทำได้ด้วยที่พักอาศัยส่วนตัว
ทำไมคุณถึงทำ Exchange 1031?
เหตุผลหลักที่ต้องทำ 1031 exchange คือการเลื่อนการจ่ายภาษีจากกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ นี้ช่วยให้คุณได้ทันทียกเลิกการโหลดสถานที่ให้บริการที่คุณไม่ต้องการและซื้อสิ่งใหม่ที่มีจำนวนเงินเต็มของกำไรของคุณแทนที่จะต้องจ่ายภาษีกำไรก่อนจากนั้นใช้สิ่งที่เหลือเพื่อซื้อทรัพย์สิน
จะทำให้คุณมีกำลังซื้อมากขึ้น
ใครเป็นเจ้าของเงินจนกว่าจะซื้อ?
ในฐานะที่เป็นส่วนหนึ่งของการแลกเปลี่ยน 1031 คุณจะไม่สามารถถือเงินของคุณได้จากการขายทรัพย์สินประเภทแรก ตาม IRS เงินนี้จะต้องถือโดยผู้มีคุณสมบัติเหมาะสมจนกว่าจะมีการใช้เพื่อซื้อทรัพย์สินทดแทน
ตัวอย่างของตัวกลางที่มีคุณสมบัติเหมาะสมจะเป็นตัวแทนชื่อผู้มีส่วนเกี่ยวข้องในการมอบหมายและโอนกรรมสิทธิ์จากสถานที่ให้บริการเก่าและมอบหมายและโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินใหม่ เพื่อทำความเข้าใจกับคำจำกัดความที่สมบูรณ์ของผู้ที่ IRS พิจารณาตัวกลางที่มีคุณสมบัติเหมาะสมโปรดดู§ 1.1031 (k) -1 (g) (4) ของกฎกระทรวง
นานแค่ไหนคุณต้องทำ Exchange 1031?
การล่มสลายของการแลกเปลี่ยน 1031 คือการที่คุณไม่ต้องระบุและปิดคุณสมบัติการเปลี่ยนใหม่
- 45 วัน
ระหว่างการแลกเปลี่ยน 1031 คุณมีระยะเวลาระบุตัวตน 45 วัน ภายใน 45 วันนับจากวันที่ขายทรัพย์สินปัจจุบันของคุณคุณต้องระบุทรัพย์สินหรือทรัพย์สินที่คุณต้องการซื้อในระหว่างการแลกเปลี่ยน
- 180 วัน
คุณมีเวลา 180 วันนับจากวันที่ขายทรัพย์สินปัจจุบันของคุณเพื่อปิดคุณสมบัติหรือทรัพย์สินทดแทน
กฎสำหรับการระบุสถานที่ทดแทน
- ใส่ไว้ในการเขียน
เพื่อให้พร็อพเพอร์ตี้ถูกถือว่าเป็นทรัพย์สินทดแทนคุณต้องระบุคุณสมบัติหรือคุณสมบัติโดยการเขียนภายในสิ้นวันที่ 45
คุณต้องใส่คำอธิบายทางกายภาพของอสังหาริมทรัพย์คำอธิบายกฎหมายของพร็อพเพอร์ตี้และที่อยู่คุณสมบัติ
คุณต้องลงชื่อในเอกสารนี้ โดยปกติแล้วจะมีการส่งมอบให้กับบุคคลคนเดียวกันตัวกลางที่มีคุณสมบัติเหมาะสมซึ่งถือครองกำไรจากทรัพย์สินแรก นอกจากนี้ยังสามารถส่งมอบให้กับผู้ขายทรัพย์สินทดแทนตัวแทนผู้ดูแลหรือบุคคลอื่นที่มีส่วนร่วมในการแลกเปลี่ยน
- เท่าไหร่?
มีสองตัวเลือกเมื่อกล่าวถึงการระบุคุณสมบัติการเปลี่ยน
1. Three Property Rule- คุณสามารถระบุคุณสมบัติการทดแทนได้สูงสุด 3 คุณสมบัติ ในกรณีนี้ไม่ว่ามูลค่าตลาดยุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์จะเป็นอย่างไรก็ตาม
2.Two ร้อยเปอร์เซ็นต์ - ในวิธีนี้ไม่มีคุณสมบัติที่คุณสามารถระบุได้มากที่สุด แต่มูลค่าตลาดยุติธรรมทั้งหมดของคุณสมบัติที่คุณระบุจะต้องไม่เกิน 200 เปอร์เซ็นต์ของมูลค่าตลาดที่ยุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์ที่คุณขายในขณะที่ขาย
คุณสามารถทำ Exchange 1031 ได้กี่ครั้ง?
กรมสรรพากรไม่ได้กำหนดจำนวนการแลกเปลี่ยน 1031 อันใดที่บุคคลสามารถทำได้ ตราบเท่าที่คุณกำลังขายทรัพย์สินและ reinvesting กำไรจากทรัพย์สินที่เป็นเงินลงทุนที่คล้ายกันอื่นคุณสามารถทำ 1031 แลกเปลี่ยนและใส่ผลภาษีใด ๆ
อย่างไรก็ตามหากคุณกำลังทำตลาดหุ้นจำนวนมากจำนวน 1031 รายคุณอาจกลายเป็นตัวแทนจำหน่ายและคุณสมบัติของคุณจะดูคล้ายกับหุ้นที่กำลังซื้อขายอยู่ ในกรณีนี้คุณจะต้องพิสูจน์ว่าคุณกำลังใช้คุณสมบัติเหล่านี้เป็นเงินลงทุนเพื่อดำเนินการต่อในการแลกเปลี่ยน 1031 ครั้ง