กฎหมายสำนักงานตัวแทนอสังหาริมทรัพย์: การสร้างหน่วยงานเป็นอย่างไร

สถานะที่กำหนดหน้าที่ของตัวแทนและสิทธิของลูกค้า

เอ็กซ์เพรสเอเจนซี่

เอเจนซี่เอ็กซ์เพรสถูกสร้างขึ้นโดยทั้งปากเปล่าหรือข้อตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรระหว่างหลักและตัวแทน แสดงถึงเจตนารมณ์ในการแสดงสถานะนี้

ในอสังหาริมทรัพย์เอเจนซี่จะได้รับการสร้างขึ้นตามปกติโดยใช้ข้อตกลงในรายการที่เป็นลายลักษณ์อักษรกับผู้ขายหรือข้อตกลงของหน่วยงานผู้ซื้อกับผู้ซื้อ บางรัฐอนุญาตให้มีข้อตกลงด้วยวาจา แต่ส่วนใหญ่ไม่ได้

หน่วยงานที่แนะนำ

นอกจากนี้ยังสามารถสร้างความสัมพันธ์กับตัวแทนโดยการกระทำของคู่กรณี

หากตัวแทนอสังหาริมทรัพย์รับผิดชอบในหน้าที่ที่เป็นปกติของตัวแทน แต่ยังไม่ได้ลงนามในข้อตกลงของเอเจนซีเอเจนซี่อาจยังคงได้รับการพิจารณาให้เป็นตัวแทนผ่านตัวแทนโดยนัย นอกจากนี้หากลูกค้าถามตัวแทนเพื่อขอคำแนะนำหรือการกระทำที่เป็นปกติในหน่วยงานหน่วยงานต้นสังกัดจะสามารถสร้างขึ้นได้

บางรัฐได้สร้างกฎหมายที่เฉพาะเจาะจงซึ่งระบุว่าเอเจนซี่ไม่สามารถมีได้โดยไม่มีข้อตกลงของหน่วยงานที่เป็นลายลักษณ์อักษร วิธีนี้จะช่วยหลีกเลี่ยงหน่วยงานโดยนัยโดยบังเอิญ

อย่าเป็นตัวแทนจำหน่ายที่ไม่เปิดเผย

ในรัฐที่ยังไม่ได้ปิดกั้นหน่วยงานโดยนัยถ้าคุณมีสถานะการเป็นตัวแทนของตัวแทนกับลูกค้ารายชื่อของคุณโปรดระวังว่าคุณทำอะไรในกรณีที่คุณกำลังทำงานกับผู้ซื้อที่สนใจรายชื่อนั้น ขั้นแรกคุณต้องเปิดเผยสถานะเอเจนซีต่อผู้ซื้อและไม่ต้องรับผิดชอบหน้าที่ดังกล่าวซึ่งหมายความว่าคุณเป็นตัวแทนด้วย

วิธีที่ส่วนใหญ่ทำวันนี้

ใบอนุญาตของฉันค้างอยู่ในมลรัฐนิวเม็กซิโก แต่ฉันเคยมีใบอนุญาตการเป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ในเท็กซัสและโคโลราโดในอดีตด้วย

หลายรัฐมีเอกสารและการเปิดเผยข้อมูลที่สนับสนุน "การ ทำธุรกรรมการเป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ " หรือเรียกโดยชื่ออื่น ๆ การเป็นตัวแทนของผู้ซื้อหรือผู้ขายโดยไม่มี "เอเจนซี่" คำว่าตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ไม่ค่อยหมายความว่าวันนี้อีกต่อไป

ดังนั้นฉันสามารถใช้รายชื่อและไม่เป็นตัวแทนสำหรับผู้ขายและนั่นคือสิ่งที่ฉันเคยทำ

ครั้งเดียวที่คำถามของเอเจนซี่เคยมากับผู้ซื้อหรือผู้ขายคือถ้าฉันกำลังทำงานกับทนายความหรือผู้พิพากษา ด้วยเหตุผลบางอย่างฉันดึงดูดพวกเขาด้วยเว็บไซต์ของฉัน พวกเขาไม่ต้องการให้ฉันเป็นตัวแทนของพวกเขาเนื่องจาก ความรับผิดชอบแทน

ความรับผิดชอบของตัวแทนทำให้ลูกค้าของตัวแทนที่มีความเสี่ยงสำหรับกิจกรรมของตัวแทนของตน ดังนั้นถ้าฉันทำผิดพลาดหรือทำผิดพลาดลูกค้าของฉันจะต้องรับผิดชอบด้วยเช่นกัน คนกฎหมายเหล่านี้รู้ว่าพวกเขาไม่ต้องการความเสี่ยงแม้ว่าพวกเขาจะรู้ว่าฉันปฏิบัติตามกฎอย่างรอบคอบ

เมื่อฉันทำงานกับผู้ซื้อฉันเคยทำงานเป็นนายหน้าซื้อขายสัญญาซื้อขายล่วงหน้าไม่ใช่ตัวแทน พวกเขาแทบไม่เคยถามและแบบเปิดเผยข้อมูลของเราได้กำหนดหน้าที่ของฉันให้กับลูกค้าอย่างชัดเจน ที่นี่พวกเขาจะตรงจากกฎหมาย:

A. ความซื่อสัตย์สุจริตและความระมัดระวังตามที่กำหนดไว้ในบทบัญญัติของมาตรานี้

B. การปฏิบัติตามกฎหมายที่อยู่อาศัยและกฎหมายต่อต้านการแบ่งแยกในท้องถิ่นรัฐและรัฐบาลกลางกฎหมายเกี่ยวกับใบอนุญาตอสังหาริมทรัพย์ในนิวเม็กซิโกและหลักเกณฑ์ด้านค่านายหน้าอสังหาริมทรัพย์และกฎหมายและข้อบังคับอื่น ๆ ในท้องถิ่นรัฐและรัฐบาลกลาง

C. ผลการดำเนินงานของข้อตกลงใด ๆ และเป็นลายลักษณ์อักษรที่ทำขึ้นกับลูกค้าหรือลูกค้า

D. การช่วยเหลือลูกค้าหรือลูกค้าของนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ในการทำธุรกรรมเสร็จสิ้นเว้นแต่จะมีการตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรจากลูกค้าหรือลูกค้าซึ่งรวมถึง:

1. การนำเสนอข้อเสนอทั้งหมดหรือเคาน์เตอร์ข้อเสนอในเวลาที่เหมาะสม; และ
2. ความช่วยเหลือในการปฏิบัติตามข้อกำหนดและเงื่อนไขของสัญญาและการปิดธุรกรรม หากโบรกเกอร์ในธุรกรรมไม่ได้ให้บริการคำแนะนำหรือความช่วยเหลือตามที่ระบุในย่อหน้า (1) และ (2) ของ Subsection D ของ 16.61.19.8 NMAC ลูกค้าหรือลูกค้าต้องตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรว่านายหน้าไม่ได้กำหนดให้บริการ บริการคำแนะนำหรือความช่วยเหลือดังกล่าวและนายหน้าต้องเปิดเผยการมีอยู่ของสัญญาดังกล่าวเป็นลายลักษณ์อักษรต่อโบรกเกอร์อื่นที่เกี่ยวข้องกับการทำธุรกรรม

อีทราบโดยนายหน้าว่าอาจมีเรื่องที่เกี่ยวข้องกับการทำธุรกรรมที่อยู่นอกเหนือจากความรู้หรือความรู้ความชำนาญของโบรกเกอร์ของ บริษัท ร่วมหรือโบรกเกอร์ที่มีคุณสมบัติเหมาะสมและโบรกเกอร์ที่เกี่ยวข้องหรือโบรกเกอร์ที่มีคุณสมบัติเหมาะสมจะแนะนำให้ลูกค้าหรือลูกค้าหาคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญในเรื่องเหล่านี้

F. บัญชีที่ รวดเร็ว สำหรับเงินทั้งหมด หรือทรัพย์สินที่ได้รับโดยนายหน้า;

G. การเปิดเผยข้อมูลเป็นลายลักษณ์อักษรต่อลูกค้าหรือลูกค้าของตนและต่อโบรกเกอร์อื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการทำธุรกรรมที่อาจเกิดความขัดแย้งทางผลประโยชน์ซึ่งนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์มีอยู่ในรายการรวมถึง แต่ไม่ จำกัด เพียง:

1. การเป็นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ใด ๆ ที่นายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ได้กระทำกับคู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่งในการทำธุรกรรมหรือ
2. ความสนใจหรือความสัมพันธ์ที่เป็นสาระสำคัญของธุรกิจส่วนบุคคลหรือลักษณะครอบครัวที่นายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์มีอยู่ในธุรกรรม
3. ตัวเลือกความสัมพันธ์กับนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์อื่น ๆ ที่มีอยู่ใน New Mexico;

H. เขียนการเปิดเผยข้อมูลข้อเท็จจริงที่ไม่พึงประสงค์ใด ๆ ที่เป็นที่รู้จักโดยโบรกเกอร์หรือโบรกเกอร์ที่มีคุณสมบัติเหมาะสมเกี่ยวกับทรัพย์สินหรือการทำธุรกรรมหรือเกี่ยวกับความสามารถทางการเงินของคู่กรณีในการทำธุรกรรมเพื่อทำธุรกรรม ข้อเท็จจริงที่ไม่พึงประสงค์ที่ต้องเปิดเผยไม่รวมถึงข้อมูลใด ๆ ที่ครอบคลุมโดยกฎหมายที่อยู่อาศัยของรัฐบาลกลางที่เป็นธรรมหรือ New Mexico Human Rights Act;

I. การบำรุงรักษาข้อมูลที่เป็นความลับใด ๆ ที่ได้เรียนรู้ในความสัมพันธ์ของเอเจนซีก่อนหน้านี้เว้นแต่การเปิดเผยข้อมูลจะต้องได้รับความยินยอมจากลูกค้าเดิมหรือถูกต้องตามกฎหมาย

เจไม่ได้รับอนุญาตเป็นลายลักษณ์อักษร บริษัท นายหน้าหรือนายหน้าที่มีคุณสมบัติเหมาะสมจะไม่เปิดเผยต่อลูกค้าหรือลูกค้าของตนในระหว่างการทำธุรกรรมซึ่งลูกค้าหรือลูกค้าของลูกค้าระบุไว้ก่อนหน้านี้จะยอมรับราคาขายต่ำกว่าราคาที่ขอหรือราคาที่ระบุของอสังหาริมทรัพย์ ; ที่ลูกค้าซื้อหรือลูกค้าของพวกเขาได้ระบุไว้ก่อนหน้านี้พวกเขาจะจ่ายราคาสูงกว่าราคาเสนอในข้อเสนอเป็นลายลักษณ์อักษร แรงจูงใจของลูกค้าหรือลูกค้าของพวกเขาในการขายหรือซื้ออสังหาริมทรัพย์ ลูกค้าหรือลูกค้าของลูกค้าหรือลูกค้าหรือลูกค้าผู้ซื้อของพวกเขาจะเห็นด้วยกับเงื่อนไขการจัดหาเงินอื่นนอกเหนือจากที่เสนอ หรือข้อมูลอื่น ๆ ที่ร้องขอโดยนายหน้าของนายหน้าหรือลูกค้าหรือลูกค้าของโบรกเกอร์ที่มีคุณสมบัติเหมาะสมเพื่อเป็นความลับเว้นแต่จะได้มีการเปิดเผยข้อมูลตามกฎหมาย

ที่ดูแลความกังวลใด ๆ ที่ลูกค้าของฉันอาจมี