เรียนรู้เกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยไม่มีเงินสด

มีหลายวิธีที่จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ การลงทุนอสังหาริมทรัพย์อาจเป็นผลกำไรระยะสั้นหรือกระแสเงินสดจากการเช่าระยะยาว หลายคนชอบที่จะเป็นนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ แต่ก็ไม่มีเงินสดสำหรับการชำระเงินดาวน์และคิดว่าการซื้อหรือถือครองหรือซื้อและพลิกเป็นเพียงวิธีเดียวในการทำเงิน นี้ไม่เป็นความจริง

กลยุทธ์การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยไม่มีเงินสด

มีกลยุทธ์สำหรับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์โดยไม่มีเงินสด

คุณสามารถเริ่มต้นสำหรับน้อยได้ตามค่าใช้จ่ายของไม่กี่ร้อยนามบัตร นี่ไม่ใช่บทความเกี่ยวกับ "เงินง่าย" แม้ว่าจะมีหลายวิธีที่จะเริ่มต้นในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ด้วยความปรารถนาและการทำงานแบบสบาย ๆ แต่ก็ไม่ใช่เรื่องง่าย แต่สามารถเปลี่ยนเป็นเงินสดในกระเป๋าได้ในระยะเวลาสั้น ๆ

มีผู้เชี่ยวชาญด้านไอทีทุกคนทางโทรทัศน์ในการพิมพ์และบนอินเทอร์เน็ตที่สอนวิธีการทั้งหมดเหล่านี้ คุณสามารถเรียนรู้ได้มากมายจากเว็บไซต์การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ แต่ต้องระวังเรื่องการจ่ายเงินสำหรับหลักสูตรที่มีราคาแพงหรือการให้คำปรึกษา คนอื่น ๆ ได้เรียนรู้วิธีที่ยากไม่ว่าครูผู้สอนจะรู้และสอนอะไรมากเท่าไหร่ แต่ก็ยังขึ้นอยู่กับคุณที่จะออกไปและใช้งานได้ เทคนิคบางอย่างที่จะช่วยให้คุณสามารถสร้างรายได้จากอสังหาริมทรัพย์โดยไม่ต้องมีเงินสดในการเริ่มต้นรวมถึง:

• Dogging นก
• การมอบหมาย
• ตัวเลือกการเช่า
• สัญญาเช่าแซนด์วิช
• การปิดแบบกลับไปกลับมา

นี่คือภาพรวมของเทคนิคเหล่านี้วิธีการทำงานและวิธีการที่นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์บางรายใช้พวกเขาเพื่อหารายได้เงินสดในช่วงต้นธุรกิจการลงทุนของพวกเขา

Dogging นก

ก่อนที่คุณจะสามารถชื่นชมคุณค่าของนกสุนัขได้อย่างแท้จริงสามารถให้นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ลองดูว่าใครคือนักลงทุนเหล่านี้ สิ่งแรกที่ต้องคำนึงถึงคือ "ฟลิปเปอร์" ซื้อบ้านการขายและการขายได้อย่างรวดเร็วเพื่อสร้างผลกำไร

แล้วมีนักลงทุนระยะยาวที่ซื้อบ้านเป็นอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าตระหนักถึงกระแสเงินสดและการแข็งค่าเมื่อเวลาผ่านไป

ทั้งสองกลยุทธ์การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์สามารถสร้างผลกำไรได้มาก กลยุทธ์ที่นักลงทุนเลือกไว้คือเป้าหมายของพวกเขาอารมณ์และความอดทนต่อความเสี่ยง

นักลงทุนเหล่านี้มีนักลงทุนจำนวนมากขึ้นกว่าที่คนส่วนใหญ่คิดโดยเฉพาะนักลงทุนเช่าระยะยาว พวกเขาเป็นใคร? มีเพียงไม่กี่ประเภทที่คุณเห็นในทีวี คนส่วนใหญ่ที่คุณเห็นทุกวัน พวกเขาอาจมีธุรกิจที่ประสบความสำเร็จอีกและมีเงินสดที่ต้องการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

การดำเนินธุรกิจต้องใช้เวลาส่วนใหญ่และพวกเขามักจะพึ่งพาทรัพยากรแบบดั้งเดิมเช่น ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ เพื่อช่วยในการค้นหาข้อเสนออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน โดยทั่วไปพวกเขาจะจ่ายเงินมากกว่าที่ควรจะเป็นสำหรับข้อเสนอพิเศษเหล่านี้เนื่องจากตัวแทนอสังหาริมทรัพย์กำลังทำงานอยู่ในพื้นที่โฆษณา Multiple Listing Service ( MLS ) การกำหนดราคาไม่มากนักโดยเฉพาะกับค่าคอมมิชชั่นในข้อตกลง

นักลงทุนจำนวนมากกำลังซื้อทรัพย์สินหลายแห่ง ปฏิกิริยาของพวกเขาจะเป็นอย่างไรหากได้รับการติดต่อจากใครบางคนที่บอกว่าพวกเขาสามารถเสนอข้อเสนอซื้อบ้านได้ 10% ถึง 40% น้อยกว่าที่พวกเขากำลังซื้ออยู่ คำตอบนั้นง่ายเหมือนที่พวกเขาอยู่ในนี้เพื่อหารายได้

น้อยกว่าที่พวกเขาจ่ายสำหรับบ้านที่ดีขึ้นผลตอบแทนจากการลงทุน (ROI) จากกระแสเงินสดและเร็วพวกเขามีส่วนได้เสียใน

พวกเขาต้องการให้คนนี้นำเสนอข้อเสนอพิเศษ คนนี้เรียกว่าสุนัขพันธุ์นก เป็นเหมือนผู้ค้าส่ง

ผ่านการทำงานการวิจัยและการตรวจสอบสุนัขนกหาเจ้าของบ้านที่ต้องการขายและยังไม่ได้รับสามารถหรือเจ้าของบ้านที่มีปัญหาในการจำนองหรือยึดสังหาริมทรัพย์ก่อนที่พวกเขากำลังอยู่ในรายการ นั่นคือการเอาใจใส่นกและไม่ต้องใช้เงินสดในการเริ่มต้นใช้งานเพียงแค่นามบัตรและความพยายามมากมาย แต่ก็สามารถทำให้อสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุนในธุรกิจสำหรับคนทั่วไปที่มีหนี้สินมากเกินไปและไม่มากเงินสด

พวกเขากำลังออกหาที่อยู่อาศัยตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้อยู่ในรายชื่อ ในความเป็นจริงสุนัขนกบางตัวมีตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ขายให้พวกเขาเมื่อเจ้าของบ้านมีความสุขไม่สามารถขายได้ สุนัขพันธุ์นกให้เงินลงทุนที่คุ้มค่าแก่นักลงทุนและค่าธรรมเนียมสามารถเรียกใช้ระหว่าง $ 2000 ถึง $ 10,000 ต่อสัญญาเมื่อปิดบัญชี

การมอบหมาย

อีกวิธีหนึ่งในการสร้างรายได้ในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์โดยไม่ต้องใช้เงินของคุณเองคือการใช้การมอบหมาย ไม่ใช่ขั้นตอนที่ซับซ้อน แต่ต้องการให้คุณมีผู้ซื้อเรียงรายก่อนที่จะล็อกตัวเองลงในสัญญาซื้อ คุณจะทำข้อตกลงกับผู้ขายและจัดทำสัญญาซื้อขายได้ สัญญาจะระบุว่าผู้ซื้อเป็น "ชื่อและ / หรือกำหนดของคุณ"

ช่วยให้คุณสามารถกำหนดสัญญากับบุคคลอื่นผู้ซื้อโดยไม่ได้รับความยินยอมจากผู้ขายรายอื่น พวกเขาต้องเป็นผู้ซื้อเงินสด แต่เป็นกรณีปกติเมื่อคุณทำข้อตกลงประเภทนี้ ผู้ขายจะได้รับแจ้งว่าขณะนี้ผู้ซื้อของคุณเป็นผู้ซื้อและธุรกรรมดังกล่าวจะดำเนินการตามปกติตามเงื่อนไขของสัญญาซื้อ

การพิจารณาอีกครั้งเมื่อกำหนดข้อเสนอคือการฝากเงินที่คุณให้ไว้กับผู้ขาย เงินนี้ฝากกับ บริษัท ที่จัดการเรื่องการปิดบัญชีและคุณจะไม่ได้รับเงินคืน จะโอนไปยังผู้ซื้อของคุณ ดังนั้นคุณจะต้องเก็บเงินจำนวนนี้ให้ต่ำที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้เนื่องจากยังมีความเสี่ยงที่ข้อตกลงจะไม่ปิด

หากคุณทำงานกับผู้ซื้อนักลงทุนเป็นประจำคุณอาจจะได้รับค่าใช้จ่ายเมื่อคุณทำสัญญามอบหมายกับพวกเขาและไม่ต้องรอจนกว่าจะปิด อย่างไรก็ตามคุณอาจได้รับเงินเมื่อดีลปิด แน่นอนว่าหากคุณปรับตัวให้เข้ากับผู้ซื้อบางรายและสามารถอธิบายข้อตกลงกับพวกเขาและได้รับคำยืนยันด้วยวาจาคุณอาจสามารถรับเงินล่วงหน้าได้ก่อนที่คุณจะล็อกที่บ้าน

ตัวเลือกการเช่า

องค์ประกอบพื้นฐานของกลยุทธ์การเลือกเช่าเป็นสัญญาเช่าที่มีการชำระค่าเช่ารายเดือนและเป็นทางเลือกในการซื้อทรัพย์สินเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาการเช่า ลองดูตัวอย่างเพื่ออธิบายวิธีการทำงาน คุณเป็นนักลงทุนที่ต้องการเป็นเจ้าของบ้านเช่า แต่คุณไม่ได้รับเงินสดเพียงพอสำหรับการชำระเงินดาวน์ คุณอาจมีคะแนนเครดิตที่จะทำให้ยืมราคาแพงเกินไป

ผ่านทางการตลาดด้วยป้ายชื่อโจรป้ายโฆษณาหนังสือพิมพ์และโฆษณา Craigslist หรือเพียงแค่คำแนะนำจากคำพูดคุณก็หาเจ้าของบ้านที่มีแรงบันดาลใจสูงซึ่งยังไม่สามารถขายบ้านได้ ลองดูตัวอย่างสมมุติ สมมุติว่าเจ้าของบ้านมีบ้านจดทะเบียน แต่ไม่สามารถขายได้

บ้านมีมูลค่า 100,000 ดอลลาร์ในตลาดปัจจุบันยอดเงินจำนองของพวกเขาคือ 70,000 ดอลลาร์และการชำระเงินของพวกเขาคือ 525 เหรียญต่อเดือนโดยมีภาษีและการประกันภัย หนึ่งคู่สมรสได้รับการปลดออกจากงานของพวกเขาและอื่น ๆ ได้ตั้งอยู่ที่ดีขึ้นเพื่อให้พวกเขาต้องย้ายเร็ว ๆ นี้ นี่คือสิ่งที่นักลงทุนของเราทำ:

• เสนอที่จะเช่าบ้านของพวกเขาเป็นเวลา 3 ปีที่มีการชำระเงินค่าเช่าเท่ากับการชำระเงินที่บ้านของพวกเขา
• จ่ายเงินจำนวน 1,500 ดอลล่าร์เป็นสิทธิการเช่าช่วงที่ไม่สามารถคืนเงินได้เพื่อให้ได้สิทธิ แต่ไม่ใช่ข้อผูกมัดในการซื้อบ้านเมื่อสิ้นการเช่าจำนวน 80,000 เหรียญ
• ด้วยข้อตกลงด้วยวาจานักลงทุนใช้วิธีการทางการตลาดหรือวิธีอื่น ๆ ในการหาผู้เช่าบ้านที่พร้อมจะจ่ายเงิน 750 เหรียญต่อเดือนให้เช่า พวกเขาจะเซ็นสัญญาเช่าอย่างน้อยหนึ่งปี
• ในระหว่างการเช่า 3 ปีภาษีและประกันจะยังคงอยู่ตามที่ระบุในสัญญาโดยมีสัญญาอนุญาตในการชำระเงินเพื่อดูแลรายการดังกล่าว
• จ่ายเงินสด: 525 เหรียญ x 3 สำหรับการชำระเงินค่าเช่าเดือนแรกและเดือนสุดท้ายและเงินประกัน = 1,575 เหรียญ + 1,500 เหรียญสำหรับการชำระเงินค่าเช่าตามสัญญา = 3,075 เหรียญ
• เงินสด: 750 เหรียญ x 3 สำหรับการฝากเงินครั้งแรกและครั้งสุดท้าย = 2,250 เหรียญ

นี่คือสถานการณ์ที่เลวร้ายที่สุดของเงินสดกับนักลงทุนออกจากกระเป๋า $ 825 อย่างไรก็ตามพวกเขาสามารถเจรจากับผู้ขายได้ดีขึ้นและเลื่อนการวางเงินประกันหรือลบล้างไปเลยโดยลดจำนวนเงินที่จะออกจากกระเป๋าไปประมาณ 300 เหรียญ

การควบคุมที่อยู่อาศัยนี้ไม่เป็นผลร้ายและเป็นการล็อคการซื้อที่ทำกำไรได้ในตอนท้าย มันมีมูลค่ามากกว่าราคาที่จะต้องจ่ายและน่าจะขอบคุณในช่วงระยะเวลาการเช่า 3 ปี กระแสเงินสดเป็นบวก 250 เหรียญต่อเดือนจะอยู่ที่ 9,000 เหรียญในช่วง 3 ปี ดังนั้นแม้ว่านักลงทุนไม่ได้ใช้สิทธิในการซื้อบ้าน แต่ก็มีผลกำไรที่ดีเมื่อพิจารณาจากเงินสดจำนวนเล็กน้อยที่พวกเขาลงทุน

สัญญาเช่าแซนด์วิช

สัญญาเช่าแซนวิชเป็นเพียงชื่อที่บ่งบอกถึง: สองตัวเลือกการเช่ากับนักลงทุนที่อยู่ตรงกลาง ในสถานการณ์เช่นนี้นักลงทุนต้องการมีตัวเลือกในการซื้อทรัพย์สินที่มีส่วนลดเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาการเช่าและพวกเขาต้องการหาผู้เช่าที่ต้องการซื้อบ้าน แต่ไม่สามารถเนื่องจากปัญหาเครดิตหรือการขาด ของเงินสดสำหรับการชำระเงินดาวน์ คนส่วนใหญ่ในสถานการณ์เช่นนี้ที่ต้องการเป็นเจ้าของยินดีที่จะหาบ้านที่เหมาะสมที่พวกเขาสามารถหาซื้อได้ด้วยตัวเลือกการเช่าซึ่งมีเวลาในการปรับปรุงเครดิตของพวกเขาและได้รับการชำระเงินดาวาพร้อมกัน

เราจะใช้ตัวอย่างก่อนหน้านี้ แต่แทนที่จะเป็นผู้เช่าตามปกตินักลงทุนจะหาคนที่ต้องการเช่าซื้อหรือเช่าบ้านเอง ตัวเลขทั้งหมดเหมือนกันยกเว้นในขณะนี้ผู้เช่าต้องการที่จะเป็นเจ้าของบ้านเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาการเช่า 3 ปี

ผู้เช่าผู้ซื้อตอนนี้ไม่เพียง แต่จ่ายล่วงหน้าครั้งแรกและการรักษาความปลอดภัยการฝากเงินล่วงหน้า แต่ยังเช่าตัวเลือกการชำระเงินที่ไม่สามารถคืนเงินสำหรับสิทธิในการซื้อบ้านเมื่อสิ้นสุดการเช่า นอกจากนี้ผู้ซื้อผู้เช่าตกลงว่าหากพวกเขาซื้อบ้านราคาจะอยู่ที่ 110,000 เหรียญ ตอนนี้กระแสเงินสดสำหรับนักลงทุนมีลักษณะเช่นนี้:

• เดียวกัน $ 3,075 ออกไปขายสำหรับตัวเลือกการเช่าครั้งแรก
• $ 750 x 3 = 2,250 เหรียญ + 1,500 สัญญาเช่าซื้อจากผู้เช่าเข้ามา = 3,750 เหรียญ
• นักลงทุนอาจขอค่าเช่าตัวเลือกที่สูงขึ้น แต่ก็พอใจกับกระแสเงินสดบวก 675 เหรียญเมื่อมีการลงนามข้อตกลง
• ผู้ขายทำรายได้ล่วงหน้า 675 เหรียญขึ้นไป, 250 เหรียญต่อเดือนเป็นเวลา 34 เดือนที่เหลือ (เงินครั้งแรก / ครั้งสุดท้าย) และกำไรขั้นต้น 30,000 เหรียญโดยการขายบ้านมูลค่า 110,000 เหรียญ แต่จ่ายเงินเพียง 80,000 เหรียญเท่านั้น
• กำไรขั้นต้นของนักลงทุนคือ 39,175 เหรียญสหรัฐโดยใช้เงินลงทุนเป็นศูนย์ของเงินลงทุน

ข้อได้เปรียบอีกประการหนึ่งของกลยุทธ์นี้ก็คือ ผู้ซื้อผู้เช่า หวังว่าจะเป็นเจ้าของบ้านและจะดูแลเรื่องนี้ให้ดีขึ้น ในความเป็นจริงนักลงทุนบางรายกำลังเจรจาสัญญาเช่าที่กำหนดให้ผู้เช่าต้องจ่ายเงินครั้งแรก 100 เหรียญหรือมากกว่าสำหรับการซ่อมแซมใด ๆ เป็นประกันและภาษีที่มีการจ่ายเงินในการชำระเงินจำนองเดิมค่าใช้จ่ายน้อยที่สุด

หากนักลงทุนต้องการที่จะครอบคลุมทุกฐานพวกเขาสามารถจ่ายชำระเงินจำนองโดยตรงไม่ให้ผู้ขายได้รับในตำแหน่งที่พวกเขาอาจเริ่มต้นต่อไป ตัวเลือกการเช่าและสัญญาเช่าแซนด์วิชเป็นกลยุทธ์ที่นักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มักใช้เพื่อเพิ่มคุณสมบัติในการลงทุนและสร้างกระแสเงินสดรายเดือน

การปิดแบบกลับไปกลับมา

ที่อยู่อาศัยและระเบียบจำนองที่เริ่มคลี่คลายในปี 2007 สร้างการเปลี่ยนแปลงจำนวนมากในการให้กู้ยืมและการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ บริษัท ชื่อที่เคยปิดบัญชีสองครั้งและจัดการกองทุนหนึ่งครั้งกับเงินที่ได้จากการดำเนินการอื่นจะไม่มีที่ไหนเลยที่จะพบได้ในขณะนี้ อย่างไรก็ตามมีวิธีการขายส่งและพลิกคุณสมบัติที่มีการปิดบัญชีด้านหลังโดยไม่ต้องใช้เงินของคุณเอง

แน่นอนข้อกำหนดแรกคือคุณมีข้อตกลงที่ทำกำไรได้ถูกตั้งค่าไว้ คุณต้องมีคุณสมบัติแรกที่ซื้อมาในราคาที่เหมาะสมและเป็นนักลงทุนที่พร้อมจะซื้อสินค้าจากคุณในราคาที่ดี กำไรต้องเพียงพอที่จะครอบคลุมค่าธรรมเนียมที่จะต้องใช้เพื่อให้คุณสามารถใช้เงินของผู้อื่นเพื่อให้ได้ข้อตกลงครั้งแรกปิดเพื่อให้คุณสามารถปิดการขายครั้งที่สองให้กับนักลงทุนของคุณได้

การระดมทุนในการทำธุรกรรมคือขั้นตอนการขอกู้เงินระยะสั้นเพื่อลงทุนในข้อตกลงเดียวกับการปิดบัญชีเพื่อขายทรัพย์สินในวันเดียวกันหรือภายใน 24 ชั่วโมงโดยปกติ ผู้ให้ยืมการทำธุรกรรมจะวางเงินไว้กับ บริษัท ที่ต้องการเพื่อปิดบัญชีแรก

เมื่อข้อตกลงดังกล่าวปิดลงคุณจะย้ายไปยังข้อตกลงที่สองโดยปกติจะมีกำหนดเวลาไว้เบื้องหลัง คำแถลงการปิดบัญชีสำหรับข้อตกลงดังกล่าวจะแสดงถึงการชำระเงินให้กับผู้ให้กู้ตามธุรกรรมสำหรับจำนวนเงินที่พวกเขายืมในข้อตกลงแรกบวกค่าธรรมเนียม โดยปกติจะเป็นเงินอย่างน้อย $ 2,500 และอาจอิงตามเปอร์เซ็นต์ของจำนวนเงินที่ยืม คุณมีความสมดุลและผลกำไรของคุณ