Leverage คือการใช้เครื่องมือทางการเงินต่างๆหรือทุนที่ยืมเพื่อซื้อและ / หรือเพิ่มผลตอบแทนที่อาจเกิดขึ้นจากการลงทุนซึ่งคำนี้ใช้สำหรับทั้ง Wall Street และในตลาดอสังหาริมทรัพย์บนถนน Main Street
ตัวอย่างที่ง่ายที่สุดสำหรับอสังหาริมทรัพย์คือการจำนองที่คุณใช้เงินของคุณเองเพื่อใช้ประโยชน์จากการซื้อในกรณีส่วนใหญ่การชำระเงินดาวน์ 20% (และประวัติเครดิตที่ดี) ทำให้คุณได้รับทรัพย์สินและบ้านที่คุณต้องการ 100% . บางโปรแกรมจำนองอาจทำให้คุณลดน้อยลง
หากคุณเป็น นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ คุณอาจกำลังดำเนินงานอยู่ภายในพาร์ทเนอร์และหุ้นส่วนอาจวางเงินทั้งหมดไว้บางส่วนหรือผู้ขายอาจยินดีจ่ายเงินบางส่วนของราคาซื้อทรัพย์สินที่พวกเขาขาย ทั้งหมดเป็นตัวอย่างของการยกระดับ
ตัวอย่างของ Leverage
สมมติว่าคุณกำลังมองหาบ้านในละแวกใกล้เคียง คุณมีคุณสมบัติ 2 อย่างคือบ้านที่มีราคา 500,000 เหรียญซึ่งคุณจะต้องมีการจำนองและมีบ้าน 100,000 เหรียญที่คุณสามารถซื้อได้ทันที
สถานการณ์ที่ 1: คุณก้าวไปข้างหน้ากับธนาคารบ้าน 500,000 เหรียญและจะให้เงินกู้จำนอง 400,000 ดอลลาร์หากคุณสละ 100,000 ดอลลาร์หรือ 20% สมมติว่าอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่นี้เพิ่มขึ้น 5% ต่อปีใน 12 เดือนเงินลงทุนมีมูลค่า 525,000 เหรียญ
สถานการณ์ที่ 2: คุณซื้อบ้าน 100,000 เหรียญทันทีไม่มีการจำนองและคุณไม่มีหนี้อะไรเลย หากตลาดอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น 5% ต่อปีใน 12 เดือนเงินลงทุนของคุณมีมูลค่า 105,000 เหรียญ
ในสถานการณ์สมมติที่ 1 รั้งทำงานในความโปรดปรานของคุณเพิ่มมูลค่าของการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ของคุณ อย่างไรก็ตามหากราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลง 5% ในปีแรกสถานการณ์จำลอง 1 จะสูญเสียไป 25,000 เหรียญ สถานการณ์ที่ 2 จะลดลงเพียง 5,000 เหรียญเท่านั้น
สิ่งที่ควรหลีกเลี่ยงในการใช้ Leverage Real Estate
ใช้ประโยชน์อย่างถูกต้องใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์สามารถเป็นเครื่องมือที่มีประสิทธิภาพสำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อเพิ่มผลตอบแทนจากการลงทุน กุญแจสำคัญคือการหลีกเลี่ยงการตัดสินใจโดยไม่คำนึงถึงขอบเขตความเสี่ยงในการใช้ประโยชน์อย่างเหมาะสม หลีกเลี่ยงพฤติกรรมที่มีความเสี่ยงสูงเหล่านี้และคุณมีโอกาสที่จะตระหนักถึงความสำเร็จในการใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น
01 - การยกระดับการชื่นชมระดับสูง
แม้ว่าทรัพย์สินจะแข็งค่าขึ้นในอัตรา 12% ถึง 20% เป็นเวลาหลายปีนับจากอัตราดังกล่าวเพื่อดำเนินการต่อเป็นเรื่องที่มีความเสี่ยงสูง อาจทำให้คุณจ่ายเงินมากเกินไปสำหรับอสังหาริมทรัพย์ซึ่งคาดว่าจะได้รับ ความแตกต่าง จากการ ขาย ถ้ามันไม่เกิดขึ้นคุณกำลังถือสูญเสียหรือแย่ลง
เมื่อคุณวางแผนที่จะใช้ประโยชน์จากการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ของคุณอย่างน้อยที่สุดในสามสถานการณ์: ดีที่สุด; ที่เลวร้ายที่สุด; และมีแนวโน้มมากที่สุด
02 - สิ้นสุดลงด้วยการชำระเงินที่สูงเกินไป
อาจดูเหมือนเป็นการลงทุนที่ยอดเยี่ยมในการควบคุมทรัพย์สินที่มีการชำระเงินดาวน์ขนาดเล็กมาก คุณกำลังมองหาตัวเลขและเห็นผลตอบแทนจากการลงทุนสูงมากเนื่องจากมีการใช้จ่ายเงินสดต่ำ
ปัญหาคือการชำระเงินที่สูงขึ้นที่มาพร้อมกับการยกระดับที่สูงขึ้น ตัวอย่างเช่นถ้าเป็นการจดจำนองคุณสามารถนับได้ว่าต้องจ่ายเงินเป็นรายเดือนและยิ่งคุณยืมมากเท่าใดการชำระเงินรายเดือนก็ยิ่งสูงเท่านั้น
หากตลาดอ่อนตัวลงหรือคุณสมบัติของคุณอาจพบตำแหน่งว่างหรือความสูญเสียด้านเครดิตที่สูงกว่าที่คาดการณ์ไว้คุณอาจพบว่าตัวเองไม่สามารถรักษาเงินจำนองที่สูงขึ้นได้ดีในตอนต้น หากคุณไม่สามารถทำ monthlies การลงทุนของคุณกำลังตกอยู่ในอันตราย
03 - การให้ผลลัพธ์ที่ดีในการซื้อที่ไม่ดี
นักลงทุนจำนวนมากได้ชำระเงินส่วนเกินสำหรับพร็อพเพอร์ตี้เพราะพบนิรราน่าในการตั้งค่าเงินทุนสูง กล่าวอย่างแตกต่างกันเพียงเพราะคุณสามารถได้รับทรัพย์สินที่มีการใช้จ่ายเงินสดน้อยมากไม่ได้หมายความว่าเป็นการซื้อที่ดี ดู มูลค่าของทรัพย์สิน ในบริบทของแนวโน้มตลาดปัจจุบันและที่คาดไว้ ค้นหา "comparables" หรือคุณสมบัติอื่น ๆ เช่นนี้ พวกเขาขายอะไร? สิ่งที่ขายในพื้นที่?
ถ้าคุณสมบัติถูก overpriced, การแข็งค่าจะน้อยหรือแย่ลงจะไม่มีอยู่จริง และวิบัติแก่เจ้าหากตลาดพุ่งตัวลงเรื่อย ๆ สถานที่ที่คุณซื้อเกินราคาจะเป็นภาระที่สำคัญและคุณจะไม่สามารถยกเลิกการโหลดได้โดยไม่สูญเสีย
04 - ลืมกระแสเงินสดที่เป็นกษัตริย์
หากพฤติกรรมเพียงอย่างใดอย่างหนึ่ง "ไม่ได้" อยู่ในใจของคุณนี่คือสิ่งที่คุณควรคำนึงถึงอย่างรอบคอบ ข้อผิดพลาดในการตัดสินหนึ่งหรือหลายรายการอื่น ๆ ที่นี่สามารถมองข้ามถ้าคุณมีสิ่งที่ ยอดเยี่ยมหนึ่งกระแสเงินสดที่ยอดเยี่ยม
หากรายได้ค่าเช่าของคุณหักด้วยค่าใช้จ่ายและค่าใช้จ่ายในการจดจำนองของคุณทำให้คุณได้รับผลตอบแทนที่คุ้มค่าในกระเป๋าทุกเดือนแล้วความจริงที่ว่าสถานที่ให้บริการไม่ได้รับความคุ้มค่าในปีนี้จะไม่น่าเป็นห่วงมากนัก แต่ถ้าการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ของคุณหมดลงคุณก็อยู่ในน้ำอุ่นมาก