นอกเหนือจากการคำนวณ ผลตอบแทนจากส่วนของผู้ถือหุ้นในปีแรก นักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์อาจต้องการทราบผลตอบแทนจากส่วนของผู้ถือหุ้นตามที่คาดการณ์ไว้สำหรับปีต่อ ๆ ไปหรือเป็นประสบการณ์หลังจากปีแรก
สิ่งนี้อาจเป็นเรื่องสำคัญเช่นเดียวกับเมื่อทรัพย์สินได้รับความนิยมและจำนองได้รับการจ่ายเงินลดลงค่อนข้างจำนวนเงินลงทุนในจุดนั้นอาจใช้ที่อื่นได้หากผลตอบแทนจากการลงทุนในปัจจุบันอยู่ในระดับต่ำ
- นี่คือสิ่งที่คุณต้องการ
- เวลาที่ต้องการ: 10 นาที
นี่คือวิธี
- ประเมินมูลค่าปัจจุบันหรือที่คาดการณ์ไว้อย่างถูกต้องที่สุดเท่าที่จะเป็นไปได้ สำหรับตัวอย่างนี้เราจะใช้มูลค่าทรัพย์สินเป็นมูลค่า 510,000 เหรียญ
- พิจารณาผลตอบแทนจากการจำนอง ตัวอย่างเช่นสมมุติว่ายอดเงินจำนองอยู่ที่ 375,000 เหรียญ
- จากนั้น คำนวณกระแสเงินสดหลังหักภาษี (CFAT) เราจะใช้เงิน 17,000 เหรียญ
- ผลตอบแทนจากส่วนของผู้ถือหุ้นคือ CFAT / (Value - Payoff):
$ 17,000 / ($ 510,000 - $ 375,000) = .126 หรือ 12.6% เป็นผลตอบแทนจากส่วนของผู้ถือหุ้น
เคล็ดลับ
- ในตัวอย่างนี้ผลตอบแทนของผู้ถือหุ้นดูเหมือนว่าดีเมื่อเทียบกับอัตราดอกเบี้ยที่มีอยู่ อย่างไรก็ตามหากจำนองได้รับการจ่ายเงินมากขึ้นและมูลค่าเพิ่มขึ้นมากขึ้นผลอาจได้รับครึ่งหนึ่งหรือมากว่า 6%
ในกรณีดังกล่าวอาจเป็นไปได้ว่าการขายทรัพย์สินและการลงทุนในอีกรายหนึ่งจะฉลาดกว่าเนื่องจาก ROE ที่ดีขึ้นในทรัพย์สินใหม่
ลองทบทวน ROI ในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า
มีเหตุผลที่ดีที่นักลงทุนเห็นว่าการย้ายสินทรัพย์จากตลาดหุ้นและตลาดตราสารหนี้ไปยังธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สามารถเพิ่ม ROI ของพวกเขาผลตอบแทนจากการลงทุนได้อย่างมาก
ลองดูสิ่งที่ทำให้อสังหาริมทรัพย์มีรายได้มาก:
- ความคุ้มครอง: เป็นสินทรัพย์ที่จับต้องได้ซึ่งคุณสามารถประกันความเสียหายได้จริง หากได้รับความเสียหายหรือถูกทำลายคุณจะได้รับค่าชดเชย หากคุณเป็นเจ้าของหุ้นและ บริษัท ล้มละลายหรือมีข่าวกำไรที่ไม่ดีและราคาหุ้นของคุณยุบลงนั่นคือช่วงพัก
- จำกัด : พวกเขาสามารถพิมพ์และออกหุ้นใน บริษัท ได้ แต่มีอสังหาริมทรัพย์เพียงอย่างเดียวในโลกเท่านั้น ใช่คุณสามารถสร้างบางสิ่งบางอย่างบน แต่ก็ยังคงเป็นชิ้นเดียวที่ไม่ซ้ำกันตลอดกาลของแผ่นดิน
- ข้อได้เปรียบด้านกำไรจากการลงทุน: กำไรของคุณเมื่อมีการขายหุ้นจะเกิดขึ้นในปีที่ขายได้โดยไม่มีข้อยกเว้น คุณสามารถใช้การแลกเปลี่ยนภาษีแบบไม่เสียภาษี 1031 จาก IRS เพื่อหักภาษีกำไรจากกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ในความเป็นจริงคุณสามารถเลื่อนมันไปได้ตลอดกาล! หากคุณได้รับผลงานที่เพิ่มขึ้นในช่วงหลายปีที่ผ่านมาโดยใช้ 1031 Exchanges อย่างถูกต้องคุณยังไม่ได้ชำระเงินภาษีใด ๆ ทั้งสิ้น หากคุณล่วงลับไปแล้วทายาทของคุณจะได้รับมรดกนี้ตามมูลค่าที่เพิ่มขึ้นในปัจจุบันและกำไรจากทุนทั้งหมดเหล่านี้ก็จะหมดไปแล้ว! ใช่คุณสามารถใช้มันไปกับคุณได้
- การไหลเวียนของกระแสเงินสดและผลตอบแทนจากการประเมินผล: ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในช่วงเวลาหนึ่งได้รับการพิสูจน์ว่ามีมูลค่าเพิ่มขึ้นแม้ว่าจะมีอาการสะอึกเกิดขึ้นบ้างไหม ดังนั้นการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าคุณจะได้รับส่วนของผู้ถือหุ้นผ่านการแข็งค่าและเช่าออกเป็นค่าใช้จ่ายสำหรับกระแสเงินสดเป็นรายเดือน
- การเติบโตของตราสารทุนโดยการชำระหนี้ลง: คุณจ่ายเงินค่าจำนองดังกล่าวทุกเดือนและส่วนหนึ่งเป็นเงินทุน คุณกำลังสร้างมูลค่าทรัพย์สินที่คุณสามารถยืมในอัตราที่ดีมาก
- การหักค่าใช้จ่ายที่ยิ่งใหญ่: คุณจะหักค่าใช้จ่ายในการจัดการค่าบำรุงรักษาและค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานตลอดจนภาษีอสังหาริมทรัพย์สำหรับรายได้ของคุณหรือแม้แต่รายได้จากการลงทุนอื่น ๆ
- ค่าเสื่อมราคาเป็นของขวัญ: คุณสามารถหักค่าเสื่อมราคาของโครงสร้าง (ไม่ใช่ที่ดิน) ได้มากกว่า 27.5 ปี นี่ไม่ใช่เงินที่คุณใช้ไป แต่คุณจะได้รับการตัดค่าเงินดอลลาร์ต่อรายได้สำหรับค่าเสื่อมราคาทุกปี
- Leverage ความเสี่ยงต่ำมาก: การใช้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยคุณสามารถใช้ประโยชน์จากต้นทุนการซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ถึง 80% ขึ้นไป ทำไมต้องจ่าย 200,000 เหรียญเพื่อซื้อเงินสดบ้านหนึ่งเมื่อคุณสามารถซื้อเงิน 4 รูปได้ด้วยการชำระเงินดาวน์และทำให้กระแสเงินสดทั้งสี่นี้เข้าสู่ธนาคารทุกเดือน?