วิธีการคำนวณอัตราทุนสำหรับอสังหาริมทรัพย์

จำนวนน้อยนี้สามารถบอกคุณได้ว่าคุณมีแนวโน้มจะทำเงินหรือไม่

โดยไม่ต้องบอกว่าคุณต้องกำหนดมูลค่าของ ทรัพย์สินที่สร้างรายได้ หากคุณกำลังพิจารณาซื้อเพื่อวัตถุประสงค์ในการลงทุน การไม่ทำเช่นนั้นจะเป็นเหมือนคนตาบอดคนอื่น ๆ ซึ่งเป็นวิธีที่แน่นอนในการเสี่ยงและอาจสูญเสียเงินทุนของคุณ

ความท้าทายในการประเมินมูลค่าทรัพย์สินดังกล่าวไม่ใช่เรื่องที่ทำได้ยากนัก ในความเป็นจริงการคำนวณอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่สำหรับอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องง่ายและควรนำคุณไปไม่เกินห้านาทีหรือมากกว่านั้น

มันเริ่มต้นด้วยความเข้าใจในสิ่งที่อัตราการเป็นฝาเป็น

อัตราทุนคืออะไร?

อัตราการปิดคืออัตราผลตอบแทนที่คุณสามารถคาดหวังได้จากการลงทุนของคุณตามรายได้ที่คุณเชื่อว่าอสังหาริมทรัพย์จะสร้างให้คุณ แน่นอนว่าเป็นปัจจัยที่สำคัญมาก คุณจะไม่ลงทุนด้วยความตั้งใจที่จะเสียเงิน

นี่เป็นวิธีที่ยอดเยี่ยมในการเปรียบเทียบคุณสมบัติที่คล้ายกันเนื่องจากค่าใช้จ่ายทั้งหมดจะถูกนำมาพิจารณา เมื่อสองคุณสมบัติดูสวยเหมือนกัน แต่ค่าใช้จ่ายสูงขึ้นอาจเป็นเพราะสร้างรายได้เพิ่มขึ้นหรือเนื่องจากมีค่าใช้จ่ายต่ำ

วิธีการคำนวณอัตราการจ่ายเงิน

คุณสามารถคำนวณอัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่โดยใช้รายได้จากการดำเนินงานสุทธิและราคาขายล่าสุดของอสังหาริมทรัพย์ที่เทียบเคียงได้ อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่จะถูกกำหนดและนำไปใช้กับพร็อพเพอร์ตี้ที่คุณกำลังพิจารณาที่จะซื้อเพื่อหามูลค่าตลาดในปัจจุบันตามรายได้

ขั้นแรกให้รับราคาขายล่าสุดของอสังหาริมทรัพย์ที่มีรายได้ใกล้เคียงกัน

ลองใช้ตัวอย่างของโครงการอพาร์ทเมนต์ 6 หน่วยที่ขายได้ 300,000 เหรียญ

ตอนนี้พิจารณา รายได้จากการดำเนินงานสุทธิ สำหรับโครงการอพาร์ทเมนต์นั้นหรือค่าเช่าสุทธิที่เจ้าของทราบ ยกเว้นค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานทั้งหมดยกเว้นการจดจำนอง ค่านี้คำนวณค่าคุณสมบัติเหมือนกับว่าคุณได้ชำระเงินด้วยเงินสดแล้ว

สมมติว่ารายได้ค่าเช่าหลังจากหักค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่คุณหักแล้วคือ 24,000 เหรียญ ตอนนี้แบ่งรายได้จากการดำเนินงานสุทธิตามราคาขายที่จะถึงอัตราสูงสุด: 24,000 เหรียญในค่าใช้จ่ายหารด้วยราคาขาย 300,000 ดอลลาร์จะให้อัตราการแปลงเป็นทุนเป็น 0.08 หรือ 8 เปอร์เซ็นต์

วิธีการใช้อัตรา Cap

นักลงทุนสามารถใช้ อัตราการปันผลได้ สองวิธี เขาอาจต้องการประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่เขาตั้งใจจะขายตามราคาตลาดของทรัพย์สินที่เทียบเคียงกันเมื่อเร็ว ๆ นี้หรืออาจต้องการพิจารณาว่าราคาเสนอของอสังหาริมทรัพย์มีความเหมาะสมหรือไม่ถ้าเขากำลังพิจารณาซื้อ

เมื่อคุณขาย

สมมติว่าคุณเป็นเจ้าของโครงการอพาร์ทเมนต์ขนาดเล็กและต้องการขาย คุณรวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับคุณสมบัติที่ขายเมื่อเร็ว ๆ นี้ในพื้นที่ที่คล้ายกับของคุณ พวกเขาอาจมีหน่วยมากหรือน้อย แต่คุณพยายามหาคุณสมบัติที่คล้ายคลึงกับที่คุณต้องการขาย

คุณพบคุณสมบัติสามอย่างที่ขายได้ภายในสามหรือสี่เดือนก่อนหน้านี้ ส่วนที่หากินก็เพื่อให้สามารถหารายได้สุทธิจากการดำเนินงานได้ บางครั้งข้อมูลนี้ได้รับการตีพิมพ์ในรายชื่อเป็นจุดขาย แต่ก็มักไม่ใช่โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อรายได้สุทธิไม่ดี คุณสามารถรับข้อมูลประเภทนี้ได้จากตัวแทนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์อย่างไรก็ตามโดยเฉพาะอย่างยิ่งหากคุณจะเสนอขายทรัพย์สินเพื่อขายกับเธอ

ดังนั้นคุณจึงมาถึงอันดับที่ 3 โดยมีอัตราการเช่าเฉลี่ย 9.2 เปอร์เซ็นต์ รายได้จากการดำเนินงานสุทธิของโรงแรมของคุณคือ 31,000 เหรียญ ตอนนี้สิ่งที่คุณต้องทำคือการแบ่งรายได้จากการดำเนินงานสุทธิตามอัตราการปิด: 31,000 เหรียญสหรัฐหารด้วย. 082 ออกมาเป็น 226,957 ดอลลาร์ มีมูลค่าของทรัพย์สินของคุณ

คุณสามารถกำหนดราคาที่คุณต้องการขอจากพร็อพเพอร์ตี้นี้และวางไว้ในตลาด

เมื่อคุณกำลังพิจารณาซื้อ

คุณจะทำงานกับคุณสมบัติที่ระบุไว้เมื่อ เปรียบเทียบคุณสมบัติสำหรับการตัดสินใจซื้อ ทำให้สามารถรับรายได้จากการดำเนินงานสุทธิได้ง่ายขึ้นและคำนวณอัตราการปันส่วนสำหรับแต่ละราย จากนั้นคุณสามารถเปรียบเทียบพวกเขาเพื่อดูว่าจะทำให้การซื้อที่ดีที่สุดได้อย่างไร

แต่ตรวจสอบค่าใช้จ่ายและค่าเช่าของพวกเขาต่อไปเพราะอาจเพิ่มขึ้นไปด้านบนถ้าคุณสามารถมองเห็นโอกาสที่จะลดค่าใช้จ่ายหรือเพิ่มค่าเช่า

คุณอาจพบว่าค่าใช้จ่ายสูงกว่าปกติสำหรับประเภทและขนาดของอสังหาริมทรัพย์หรือคุณอาจพบว่าค่าเช่าที่คิดค่าบริการมีราคาต่ำกว่าราคาตลาดสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่เทียบเท่า สถานการณ์เหล่านี้จะเพิ่มอัตราการปันส่วนทำให้เป็นสถานที่ที่มีศักยภาพที่ดีกว่าหากได้รับการแก้ไข

สมมติว่าคุณมีตาของคุณในโครงการอพาร์ทเมนต์ขนาดเล็กที่ระบุไว้ซึ่งมีมูลค่า $ 495,000 มันคุ้มค่าที่ในตลาดปัจจุบันหรือมันคือ overpriced? อีกครั้งให้ได้คุณสมบัติที่เทียบเคียงได้และมีอัตราการขายเฉลี่ย เราจะใช้อัตราร้อยละ 9.2 เป็นตัวอย่างอีกครั้ง

หากรายได้สุทธิจากการดำเนินงานของทรัพย์สินนี้อยู่ที่ 39,500 เหรียญเป็นมูลค่าที่ถามหรือไม่? ไม่ได้เนื่องจากการแบ่งรายได้ตามอัตราสูงสุดทำให้คุณมีมูลค่า 429,348 ดอลลาร์ ราคาที่ขอจาก $ 495,000 เป็นบิตเหนือเครื่องหมาย

รายได้จากการดำเนินงานสุทธิที่คุณจะต้องได้รับในราคารายการสำหรับค่า? สลับสูตรและคูณราคาเสนอตามอัตราการปันส่วน คูณ 495,000 เหรียญสหรัฐคิดเป็นร้อยละ 9.2 และคุณมีรายได้จากการดำเนินงานสุทธิที่จำเป็นอยู่ที่ 45,540 เหรียญ

แต่โปรดจำไว้ว่าอาจมีเหตุผลที่ดีว่าทำไมสถานที่แห่งหนึ่งจึงเป็นเหตุให้อัตราการเสียเงินที่ดีขึ้น อาจเป็นที่ตั้งหรือคุณลักษณะและคุณภาพของอาคารและสภาพแวดล้อม ทุกอย่างต้องได้รับการประเมินก่อนที่คุณจะตัดสินใจ แต่อัตราการใช้จ่ายจะช่วยได้