ผู้ให้กู้เชิงพาณิชย์มีความรอบคอบในการจัดจำหน่าย เนื่องจากประวัติเครดิตของผู้ซื้อส่วนบุคคลไม่ค่อยมีความสำคัญในการให้กู้ยืมเพื่อการพาณิชย์จึงใช้เกณฑ์อื่นในการตัดสินใจในการให้กู้ยืม ทรัพย์สินเชิงพาณิชย์ถูกซื้อเพื่อสร้างรายได้ดังนั้นเกณฑ์ที่นิยมอย่างหนึ่งคือการดูรายได้เพื่อดูว่าเพียงพอหรือไม่ที่จะต้องจ่ายค่าจดจำนองและปล่อยให้เกิดผลกำไรแก่ผู้กู้อย่างเพียงพอ
เมื่อผู้ให้กู้มองไปที่อพาร์ทเมนต์หรือสถานที่ให้บริการหลายแห่งไม่ว่าจะมีการรับจำนองและเท่าใดก็สามารถกำหนดโดยใช้ DSCR หรืออัตราส่วนความสามารถในการชำระหนี้ได้ เป็นการคำนวณง่ายๆ แต่สำคัญมาก ผู้ให้กู้ไม่ได้กังวลมากกับคะแนนเครดิตของแต่ละบุคคลหรือประวัติของเจ้าของ วัตถุประสงค์ในการลงทุนคือ ROI ผลตอบแทนจากการลงทุนและกระแสเงินสดดังนั้นกระแสเงินสดจึงเป็นข้อพิจารณาเบื้องต้น
ที่จริงแล้วนักลงทุนควรให้ความสำคัญกับการดูแลผู้ให้กู้เพื่อให้แน่ใจว่าการคำนวณกระแสเงินสดถูกต้องสำหรับโครงการอพาร์ตเมนต์ พวกเขาต้องการดูข้อมูลทางการเงินที่แสดงรายได้และค่าใช้จ่าย จากนั้นพวกเขาจะตรวจสอบว่าตัวเลขเหล่านี้ดูเหมือนว่าพวกเขาจะดำเนินต่อไปในอนาคตหรืออาจดีขึ้นหรือแย่ลง เมื่อตัวเลขแสดงให้เห็นว่ากระแสเงินสดจะครอบคลุมการให้บริการหนี้ได้อย่างเพียงพอจะช่วยให้สามารถตรวจสอบทักษะการคัดเลือกและการลงทุนของนักลงทุนได้
ในขณะที่มีหลายสถานที่เพื่อดูวิธีการคำนวณ DSCR ด้วยโครงการและจำนวนเงินจำนองที่มีอยู่แล้วในสถานที่มีแนวโน้มที่ผู้ซื้อจะต้องการทราบว่าพวกเขาสามารถยืมในโครงการที่พวกเขากำลังพิจารณาซื้อ นักลงทุนทำการคำนวณด้วยตัวเองและมองหาผู้ให้กู้ที่ได้รับเลือกเพื่อตรวจสอบความถูกต้องของจำนวนที่พวกเขาได้รับ
ทั้งนักลงทุนและผู้ให้กู้มีเป้าหมายร่วมกันในส่วนนี้ โครงการจะมีกำไรเพียงพอที่จะให้บริการกับหนี้ที่มีกำไรเพียงพอที่เหลืออยู่หรือไม่?
เราจะดูที่นี่จากสองทิศทางการรับ DSCR ปัจจุบันและประเมินทรัพย์สินโดย DSCR ที่ผู้ให้กู้ต้อง การคำนวณนี้กลับไปเป็นจำนวนเงินดังกล่าวโดยใช้ DSCR ขั้นต่ำที่ยอมรับโดยผู้ให้กู้ทั่วไปที่ 1.20 จากนั้นเราจะทำในทิศทางอื่นและเริ่ม DSCR
นี่คือสิ่งที่คุณต้องการ
เวลาที่ต้องการ: 20 นาที
นี่คือวิธี:
- ตรวจสอบ กระแสเงินสด หรือรายได้จากการดำเนินงานขั้นต้นหลังจากลบ ขาดทุนจาก ตำแหน่งว่างและ เครดิต
ค่าเช่าทั้งหมด 187,000 เหรียญ / ปี - 9% ว่างงานและการสูญเสียเครดิต (16,830 เหรียญ) = 170,170 เหรียญ
- จากนั้นไปที่ NOI หรือ รายได้ จากการ ดำเนินงานสุทธิ โดยหักค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ทั้งหมดสำหรับการดำเนินงานและการจัดการ รวมทั้งภาษี และประกัน
รายได้จากการดำเนินงาน ทั้งหมด - ค่าใช้จ่ายทั้งหมด = NOI หรือรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ
$ 170,170 - 72,470 (ค่าใช้จ่าย) = 97,700 ดอลลาร์ NOI
97,700 เหรียญ / 12 เดือน = 8142 เหรียญ / เดือน NOI
- หากผู้ให้กู้ใช้ DSCR ขั้นต่ำที่ยอมรับได้คือ 1.20 จากนั้นจะต้องจ่ายเงิน 8142 เหรียญ / เดือนเป็น 1.2 เท่าของการชำระเงินรายเดือน เพื่อให้ได้การชำระเงินสูงสุดนั้นจำเป็นต้องแบ่ง 8142 เหรียญสหรัฐเป็น 1.2
รายได้สุทธิเป็นรายเดือน $ 8142 / 1.20 DSCR ต่ำสุด = การชำระเงินจำนองสูงสุด 6785 เหรียญ / เดือน
- ตอนนี้จำเป็นต้องกำหนดเท่าใดก็จะยืมในอัตราปัจจุบัน หากผู้ซื้อรายนี้สามารถคาดหวังอัตราดอกเบี้ย 6.875% สำหรับเงินกู้ 30 ปี เครื่องคิดเลขจำนอง จะแจ้งให้เราทราบว่าผู้ให้กู้อาจยินดีที่จะกู้ยืมเงินประมาณ 1,032,836 ดอลลาร์ในทรัพย์สินนี้ เนื่องจากเงินกู้และอัตราดอกเบี้ยดังกล่าวจะทำให้เกิดการชำระเงินต้นและดอกเบี้ย จาก 6785 เหรียญ / เดือนและต่ำสุด 1.20 DSCR
เครื่องคิดเลขจำนองส่วนใหญ่จะแจ้งให้คุณป้อนการชำระเงินอัตราดอกเบี้ยและเวลาในการคำนวณจำนวนเงินกู้
- เมื่อเราเริ่มต้นเรารู้ว่าเราได้รับการสนับสนุนในจำนวนเงินจำนองโดยใช้ DSCR ที่ระบุไว้เนื่องจากเราเป็นผู้ซื้อที่ต้องการประมาณว่าสามารถยืมเงินเพื่อจดจำนองทรัพย์สินที่เรากำลังประเมินเพื่อซื้อได้มากเพียงใด แต่ขอคำนวณ DSCR ที่เรารู้ค่าใช้จ่ายโครงการปัจจุบันและการชำระเงินจำนอง
$ 223,000 NOI / $ 172,000 การชำระเงินจำนองรายปี = 1.30 DSCR
1.3 ดีกว่า 1.2 ในกรณีนี้อาจเป็น DSCR ที่ยอมรับได้ อย่างไรก็ตาม หากมีการขอกู้เงินใหม่ ในโครงการปฏิบัติการ NOI ปัจจุบันจะใช้ตามที่เราได้ทำในตอนแรกเพื่อดูว่าอาจมีจำนวนเงินจำนองเท่าไร
เมื่อตัวเลขทำงานนักลงทุนและผู้ให้กู้สามารถรู้สึกดีกับการระดมทุนโครงการและผลกำไรในอนาคต
สิ่งที่คุณต้องการ:
- รายได้และค่าใช้จ่ายของอสังหาริมทรัพย์
- เครื่องคิดเลขจำนอง