นี่คือสิ่งที่คุณต้องการ
เวลาที่ต้องการ: 5 นาที
นี่คือวิธี:
- กำหนดรายได้จากการดำเนินงาน (Gross Operating Income: GOI) ของทรัพย์สิน:
รายได้ที่อาจเกิดขึ้น - การ ว่างงานและการสูญเสียเครดิต = รายได้จากการดำเนินงานขั้นต้น
- กำหนดค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานของอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะรวมถึงค่าใช้จ่ายในการจัดการด้านกฎหมายและการบัญชีการประกันภัยการบำรุงรักษาอุปกรณ์ภาษีสาธารณูปโภค ฯลฯ
- หักค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานจากรายได้จากการดำเนินงานทั้งหมดเพื่อให้ได้รายได้สุทธิจากการดำเนินงาน การใช้ตัวอย่างของทรัพย์สินที่มีรายได้ขั้นต้นทั้งสิ้น 52,000 เหรียญสหรัฐและค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน 37,000 เหรียญสหรัฐรายได้จากการดำเนินงานสุทธิของเราจะเป็นดังนี้:
$ 52,000 - $ 37,000 = $ 15,000 รายได้สุทธิจากการดำเนินงาน
ผู้ให้กู้เชิงพาณิชย์ใช้เกณฑ์คุณสมบัติที่แตกต่างกันเพื่อพิจารณาว่าจำนองได้รับการประกันและพวกเขาจะกู้เงินกับทรัพย์สิน เจ้าของนักลงทุนมักจะไม่ได้รับการประเมินเป็นรายบุคคลเกี่ยวกับประวัติเครดิตของพวกเขาเนื่องจากไม่มีความสำคัญต่อผู้ให้กู้เป็นศักยภาพในการสร้างรายได้ของทรัพย์สินที่จะถูกจำนอง
ความจริงก็คือผู้ซื้อบ้านจะอาศัยอยู่ในบ้านที่พวกเขาซื้อเพื่อให้ผู้ให้กู้ประเมินความสามารถในการจ่ายค่าจำนองและประวัติการชำระหนี้
เป็นสถานการณ์ที่แตกต่างกันมากจากอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เช่นอาคารสำนักงาน ผู้ซื้อกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์แห่งนี้เพื่อวัตถุประสงค์เพียงอย่างเดียว เพื่อสร้างกระแสเงินสดเป็นบวกจากรายได้ค่าเช่า
เงินได้
แรงจูงใจในการซื้อคือรายได้ดังนั้นผู้ให้กู้ต้องการประเมินทรัพย์สินโดยอาศัยรายได้ที่เกิดขึ้น
แน่นอนว่าสภาพทรัพย์สินและปัจจัยอื่น ๆ เข้าสู่คุณสมบัติการจำนอง แต่รายได้เป็นปัจจัยใหญ่ หากทรัพย์สินสามารถให้บริการหนี้ (จ่ายค่าจดจำนอง) และยังมีกระแสเงินสดรายได้ที่ยอมรับได้เป็นรายเดือนจากนั้นการจดจำนองน่าจะเริ่มต้นขึ้น
รายจ่าย
แน่นอนค่าใช้จ่ายเป็นส่วนหนึ่งของข้อพิจารณาที่สำคัญอย่างหนึ่งในการคำนวณ NOI เป็นสิ่งสำคัญในการจับภาพทั้งหมดของค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานของทรัพย์สิน สิ่งเหล่านี้สามารถทำได้และมักประกอบด้วย:
- การตลาดและการโฆษณา - ประเภทค่าใช้จ่ายนี้อาจแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับประเภทของที่พัก สำหรับค่าเช่าอพาร์ทเมนท์ส่วนใหญ่ค่าใช้จ่ายนี้จะเป็นการโฆษณาเพื่อสร้างผู้ขอเช่า สำหรับสถานที่ขายปลีกหรือสำนักงานจะมีผลเหมือนกัน แต่อาจมีค่าใช้จ่ายทางการตลาดเพื่อนำเสนอทรัพย์สินแก่ผู้บริโภคหรือลูกค้าสำหรับผู้เช่า
- การจัดการ - การจัดการมืออาชีพเป็นบรรทัดฐานสำหรับคุณสมบัติเชิงพาณิชย์ขนาดใหญ่ ค่าใช้จ่ายนี้มีความสำคัญ แต่ก็สามารถชดเชยได้เป็นจำนวนมากโดยการจัดการด้านการเงินที่เป็นมืออาชีพสามารถสร้างรายได้จากการดำเนินงานและการบำรุงรักษาอสังหาริมทรัพย์
- สาธารณูปโภค - ผู้ที่ไม่ผ่านไปพร้อมกับผู้เช่าจะอยู่ในประเภทนี้
- การซ่อมแซมและการบำรุงรักษา - ทุกอย่างตั้งแต่การจัดสวนไปจนถึงการซ่อมเครื่องปรับอากาศหรือการระบายสีของตัวถังอยู่ในถังนี้
- ประกันภัย - นี่เป็นค่าใช้จ่ายที่สำคัญเช่นกัน
เป็นประเภทหลักและมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่ขึ้นอยู่กับการใช้อสังหาริมทรัพย์และผู้เช่า
หากอัตราส่วนที่ต้องการโดยผู้ให้กู้ตามรายได้ไม่ได้ชี้ไปที่การอนุมัติผู้กู้สามารถมากับเงินสดมากขึ้นสำหรับการชำระเงินลงเพื่อให้อัตราส่วนเป็นบรรทัด รายได้จากการดำเนินงานสุทธิมีความสำคัญมากในการให้กู้ยืมเพื่อการพาณิชย์
เคล็ดลับ:
- ระมัดระวังในการคำนวณค่าใช้จ่ายทั้งหมดในการคำนวณ ค่าใช้จ่ายที่หายไปจะเพิ่มรายได้จากการดำเนินงานสุทธิและทำให้ลูกค้าของคุณจ่ายเงินเกินจริงสำหรับทรัพย์สินโดยอ้างอิงจากการประเมินมูลค่าโดยใช้อัตราค่าบริการ
- สำหรับการคำนวณของนักลงทุนที่ใช้มากที่สุดและสเปรดชีตเพื่อคำนวณให้ ใช้บรรทัดนี้สำหรับการคำนวณ 10 อันดับ แรก
สิ่งที่คุณต้องการ:
- เครื่องคิดเลข
- รายการค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานที่ครอบคลุม
ไม่มีการคำนวณเหล่านี้เป็นวิทยาศาสตร์จรวด คุณจะรีบลุกขึ้นเร็วและสามารถทำหรืออภิปรายได้อย่างชาญฉลาดกับลูกค้านักลงทุนในเชิงพาณิชย์