เช่นเดียวกับในข้อตกลงการโอนอสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดเราจำเป็นต้องทราบว่าเรากำลังแบ่งเบา "ผ่าน" หรือ "ถึง" วันที่ปิดบัญชีเช่นเดียวกับว่าเราใช้ "นายธนาคารปี" 360 วันหรือไม่ ปฏิทินปี 365 วัน
ขั้นตอนคือ:
- กำหนดจำนวนวันนับจากวันที่ปิดบัญชีจนถึงวันหมดอายุนโยบาย
- คำนวณต้นทุนต่อวันของการประกันภัย
- คูณจำนวนวันนับจำนวนครั้งต่อวัน
ลองทำตัวอย่าง proration ประกัน นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ถือว่านโยบายการประกันทรัพย์สินเช่า พรีเมี่ยมประจำปีสำหรับนโยบายคือ $ 1350 กรมธรรม์ได้รับชำระเต็มจำนวนในวันที่ 12 กุมภาพันธ์และปิดทำการในวันที่ 15 ตุลาคมของปีเดียวกัน เรากำลังใช้ปฏิทิน 365 วันต่อปีและแบ่งรายได้เป็น "through" ซึ่งหมายความว่าผู้ขายจ่ายเงินสำหรับวันปิด
- # วันนับจากวันที่ 16 ตุลาคมถึงวันที่ 11 กุมภาพันธ์ปีถัดไปคือ: 16 ตุลาคม + 30 พ.ย. + ธ.ค. 31 + ม.ค. 31 + ก.พ. 11 = 119 วัน
- 1350 เหรียญสหรัฐหารด้วย 365 วัน = ค่าใช้จ่ายรายวันที่ 3.70 เหรียญ
- ค่าใช้จ่าย 3.70 เหรียญ / วัน X 119 วัน = จำนวนเงินตามสัดส่วน $ 440.30
เงินจำนวนนี้จะได้รับการจัดส่งให้ผู้ขายและไม่ต้องชำระให้กับผู้ซื้อ
Pro-ration และ Closing Statement
เหตุใดจึงมีรายการในใบปิดการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องได้รับการจัดประเภทไว้
- เงินใน escrow - บางครั้งก็จำเป็นต้องตัดสินใจว่าบางส่วนของเงินที่จัดขึ้นใน escrow สำหรับค่าใช้จ่ายควรจะส่งกลับไปยังผู้ขายหรืออยู่ใน escrow สำหรับผู้ซื้อ
- ประกันภัย - เบี้ยประกันจะได้รับเงินล่วงหน้าเพื่อให้ผู้ขายได้ชำระเงินเต็มปีของการประกัน เมื่อปิดบัญชีเงินรายได้บางส่วนจะถูกส่งคืนให้กับผู้ขายตลอดช่วงเวลาที่เหลือของปีพวกเขาจะไม่ได้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์
- ภาษีทรัพย์สิน - เช่นเดียวกับการประกัน แต่ก็ใช้วิธีอื่น ๆ สมมติว่าคุณกำลังปิดในเดือนมิถุนายนและค่าภาษีสำหรับปีนี้ออกมาในเดือนพฤศจิกายนสำหรับการชำระเงินภายในวันที่ 1 มกราคมผู้ซื้อจะเป็นเจ้าของในเวลาที่เสียภาษี แต่ไม่ใช่สำหรับปีภาษีทั้งหมด ดังนั้นผู้ขายจะเป็นหนี้จำนวนเงินที่ครบกำหนดระหว่างการปิดและวันที่ครบกำหนดชำระภาษี โดยปกติจำนวนเงินดังกล่าวจะถูกโอนไปยังด้านของผู้ซื้อเมื่อปิดบัญชีและผู้ซื้อจะจ่ายภาษีเมื่อถึงกำหนด
- ค่าเช่า - คุณสมบัติเช่าจะมีค่าเช่าจ่ายสำหรับเดือนที่จุดเริ่มต้นของเดือนในกรณีส่วนใหญ่ ดังนั้นหากข้อตกลงปิดทำการในวันที่ 15 ของเดือนผู้ขายได้รับการชำระเงินเต็มเดือน แต่มีกำหนดชำระเพียงครึ่งหนึ่งเท่านั้น ผู้ซื้อจะได้รับเครดิตสำหรับจำนวนเงินค่าเช่าสำหรับ 15 หรือ 16 วันที่ผ่านมาของเดือน
- การชำระเงินค่าเช่าในเชิงพาณิชย์ - มี สัญญาเช่า หลายประเภทที่มีโครงสร้างการชำระเงินที่แตกต่างกัน มีความซับซ้อน แต่การปิดบัญชีจะต้องมีการกำหนดสัดส่วนของผู้ขายเนื่องจากเป็นช่วงที่ตนเป็นเจ้าของและส่วนที่เหลือจะเป็นของเจ้าของคนใหม่
- ฟาร์มและฟาร์มให้เช่า - บ่อยครั้งที่ฟาร์มและทุ่งอาจเช่าที่ดินจากเพื่อนบ้านหรือจากรัฐบาลเพื่อเลี้ยงสัตว์ หากเป็นเช่นนั้นการชำระเงินล่วงหน้าใด ๆ ที่ใช้กับเวลาหลังจากปิดบัญชีจะต้องไปที่ผู้ขายเนื่องจากพวกเขาไม่ได้เป็นเจ้าของอีกต่อไป ผู้ซื้อจะต้องรับผิดชอบเรื่องนี้
สิ่งสำคัญคือต้องรู้ว่านี่เป็นแนวทางที่ได้รับการยอมรับ แต่บางส่วนสามารถเจรจากันได้โดยเป็นส่วนหนึ่งของข้อตกลงในการซื้อ พวกเขาไม่ได้หุ้มด้วยเหล็ก โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีความสามารถสูงจะเป็นประโยชน์ต่อลูกค้าของพวกเขาโดยการชี้ให้เห็นพื้นที่ของข้อตกลงที่อาจเจรจาต่อรองหากพวกเขาได้รับผลกระทบจากราคา