นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์หากเป็นประโยชน์ทางการเงินสามารถสมมติจำนองจากผู้ขายได้เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน เมื่อทำเช่นนี้แล้วจะต้องมีสัดส่วนการให้สิทธิสำหรับการจดจำนอง
เนื่องจากผู้ซื้อจะต้องชำระดอกเบี้ยค้างชำระในข้อหาค้างชำระผู้ขายจะเป็นผู้ซื้อดอกเบี้ย "ถึงหรือผ่าน" วันที่ปิดเนื่องจากผู้ซื้อจะจ่ายดอกเบี้ยให้กับการชำระเงินครั้งถัดไปหลังจากปิดบัญชี
เช่นเดียวกับการแบ่งส่วนมากที่สุดเราจำเป็นต้องทราบจากข้อตกลงในการซื้อว่าเราจะแบ่งเบาหรือปิดการขายหรือไม่
- 1. คำนวณวันที่ผู้ขายสนใจผู้ซื้อ
- 2. กำหนดจำนวนเงินต่อวันของดอกเบี้ย
- 3. คูณจำนวนวันตามจำนวนวัน / วัน
ลองทำตัวอย่าง pro-ration นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ปิดฉากในทรัพย์สินเช่าเมื่อวันที่ 16 กรกฎาคม ยอดเงินจำนองอยู่ที่ 257,505 เหรียญสหรัฐโดยมีอัตราดอกเบี้ย 6.75% และเราใช้ปฏิทินปี 365 วัน เราจะแบ่งเบาค่า "ถึง" วันที่ปิด ซึ่งหมายความว่าผู้ขายจะจ่ายเงินสำหรับวันที่ปิดดอกเบี้ย
- 1. วันผู้ขายค้างชำระสำหรับผู้ซื้อคือ 16 สำหรับวันที่ 1 กรกฎาคมถึง 16
- 2. $ 257,505 X .675 = $ 17381.59 หารด้วย 365 วัน = 47.62 ดอลลาร์ / วัน
- 3. ดอกเบี้ย 47.62 ดอลลาร์ / วัน X 16 วัน = 761.92 ดอลลาร์จากผู้ขายถึงผู้ซื้อ
นี่คือการหักล้างของผู้ขายและ CREDIT แก่ผู้ซื้อ
เกี่ยวกับการแบ่งส่วนแบ่งในธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์
proration ของดอกเบี้ยจำนองในสมมติฐานเป็นจริงไม่ได้ที่ทั่วไปเป็นสมมติฐานการจดจำนองไม่ปกติ
มีรายการจำนวนมากในคำแถลงการปิดบัญชีที่อยู่อาศัยหรือพาณิชยนาวีซึ่งต้องได้รับการจัดระดับความน่าเชื่อถือของเงินเพื่อให้แน่ใจว่าผู้ซื้อและผู้ขายจะจ่ายเงินส่วนแบ่งค่าโดยสารตามวันที่ปิดบัญชี
ภาษีทรัพย์สิน
ภาษีทรัพย์สินจะชำระเป็นเงินค้างชำระซึ่งหมายถึงปีที่แล้ว การคิดภาษีทรัพย์สินอาจเป็นเรื่องธรรมดามากที่สุดเนื่องจากภาษีโดยทั่วไปจะจ่ายทุกปีไม่ใช่รายเดือน
นอกจากนี้หากมีการจำนองแล้วมีแนวโน้มที่จะเก็บภาษีเป็นรายเดือนเพื่อให้มั่นใจว่าสามารถเรียกเก็บเงินที่เรียกเก็บเงินได้เป็นประจำทุกปีเมื่อได้รับ ตามวันที่ปิดบัญชีผู้ซื้อจะได้รับเครดิตสำหรับจำนวนภาษีที่จะครบกำหนดนับจากวันนั้นกลับไปที่จุดเริ่มต้นของปีภาษี จากนั้นพวกเขาจะจ่ายค่าภาษีเต็มจำนวนเมื่อครบกำหนด ผู้ขายจะได้รับการจ่ายภาษีของปีให้กับผู้ซื้อเป็นจำนวนมากในเวลาที่เสียภาษี
การประกันภัยทรัพย์สิน
ผู้ซื้อจะต้องรับผิดชอบในการรับประกันภัยตั้งแต่วันปิดทำการ ผู้ขายอาจมีการชำระเงินล่วงหน้าบางประกันดังนั้นจะได้รับเครดิตสำหรับจำนวนเงินที่พวกเขาได้จ่ายเงินครอบคลุมวันหลังจากปิด
ค่าเช่าบ้าน
นี่เป็นข้อเสนอทั่วไปในอพาร์ทเมนต์และข้อตกลงหลายครอบครัว แต่มีการเช่าบ้านครอบครัวเดี่ยวด้วย การปิดบัญชีจะต้องเป็นวันสุดท้ายของเดือนเพื่อหลีกเลี่ยงความต้องการ ให้เช่า พื้นที่ หากปิดตัวอย่างเช่นในช่วงกลางเดือนผู้ขายจะได้รับค่าเช่าตลอดทั้งเดือน ผู้ซื้อจะได้รับเครดิตสำหรับค่าเช่าจากกลางถึงสิ้นเดือน
พื้นที่เชิงพาณิชย์ที่ซับซ้อนมากขึ้น
มีหลายวิธีในการจัดโครงสร้างสัญญาเช่าเชิงพาณิชย์ บางคนมีผู้เช่าจ่ายเงินบางส่วนหรือแม้กระทั่งทั้งหมดของภาษีและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ของการดำเนินงาน
สิ่งเหล่านี้อาจต้องได้รับการจัดระดับโปรและสำหรับอาคารสำนักงานขายปลีกหรือศูนย์การค้าจะต้องมีการคำนวณสำหรับพื้นที่เช่าทั้งหมดหากแบ่งค่าใช้จ่ายกับเจ้าของบ้าน
ฉันได้พูดถึงโปรเจ็กต์ค่าเช่าเชิงพาณิชย์แล้วดังนั้นการจัดการพื้นที่ให้เช่าพื้นที่ค้าปลีกขนาดใหญ่อาจมีการคำนวณจำนวนมาก นั่นเป็นเหตุผลที่มีนักบัญชี
การทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ใด ๆ ที่เกี่ยวกับการชำระล่วงหน้าหรือการชำระเงินภายหลังจะต้องได้รับการจัดอันดับตามเกณฑ์ของรายการเหล่านั้นในแถลงการณ์การปิดบัญชี ไม่ใช่สิ่งที่มืออาชีพด้านอสังหาริมทรัพย์ทำ แต่จะต้องสามารถอธิบายให้ผู้ซื้อหรือผู้ขายทราบได้