รายได้จากการประเมินและประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์

การทำความเข้าใจกับตัวเลข

วิธีนี้ใช้สำหรับคุณสมบัติรายได้

ถ้าการใช้ทรัพย์สินเป็นไปในการสร้างรายได้จากค่าเช่าหรือสัญญาเช่าให้ใช้วิธีการประเมินรายได้หรือการประเมินค่าโดยทั่วไป รายได้สุทธิที่ สร้างขึ้นโดยสถานที่ให้บริการนี้จะถูกนำมาใช้ร่วมกับปัจจัยบางอย่างในการคำนวณมูลค่าในตลาดปัจจุบันหากขาย

ไม่ใช่แค่นักลงทุนในทรัพย์สินที่สนใจในรายได้สุทธิที่เกิดจากการดำเนินงาน

พวกเขาเกือบจะมักจะมองหาการจัดหาเงินทุนและผู้ให้กู้จะตรวจสอบอย่างละเอียดรายละเอียดรายได้และค่าใช้จ่ายที่จะเป็นบางอย่างที่เป็นไปได้ว่าการลงทุนของพวกเขาได้รับการคุ้มครอง ผู้ให้กู้ต้องการที่จะเห็นค่าเช่าพื้นที่ปกติที่เกินค่าใช้จ่ายเพียงพอที่จะทำให้การชำระเงินจำนองมีกำไรที่เหลือสำหรับเจ้าของ

ใช้อัตราการใช้อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ (Cap Rate) เพื่อประมาณค่า

เมื่อใช้ อัตราการ ใช้ อักษรตัวพิมพ์ใหญ่ในการกำหนด มูลค่าทรัพย์สินรายได้จะใช้รายได้จากการ ดำเนินงานสุทธิ ของอสังหาริมทรัพย์และมีความสัมพันธ์แบบผกผันระหว่างราคาเสนอและอัตราการแลกเปลี่ยน ในคำอื่น ๆ ที่สูงกว่าอัตราการลดราคาที่ต่ำกว่าราคาที่ขอ

ใช้ตัวคูณค่าเช่ามวลรวมสำหรับการประมาณมูลค่า

ตัวคูณค่าเช่ามวลรวมหรือค่าการกลั่น (GRM) ใช้ ค่า เช่าขั้นต้น ของอสังหาริมทรัพย์มากกว่า รายได้จากการดำเนินงานสุทธิที่ ใช้ มีสองวิธีในการคำนวณนี้เนื่องจากมี Gross Privential Income (GPI) และ Gross Operating Income (GOI)

จากการคำนวณของแต่ละค่าการประเมินมูลค่าจะ ดีกว่า มากเมื่อ ใช้รายได้จากการดำเนินงานรวม เนื่องจากการพิจารณาความเสียหายที่เกิดจากการเข้าพักและการไม่ชำระเงิน

ดังนั้นเงื่อนไขและค่าใช้จ่ายในอนาคตต้องได้รับการพิจารณา

เพิ่มเติมเกี่ยวกับอัตนัย แต่สำคัญมากก็คือคำนึงถึงสภาพทรัพย์สิน

เนื่องจากวิธีการประเมินรายได้ไม่พิจารณาถึงสภาพทรัพย์สินและค่าใช้จ่ายในการซ่อมบำรุงที่คาดว่าจะเป็นไปได้ในอนาคตจะต้องพิจารณาถึงการประมาณมูลค่าขั้นสุดท้าย

เมื่อซื้อทรัพย์สินที่มีอยู่อาจทำงานได้อย่างมีประสิทธิภาพหรืออาจมีปัญหาด้านการดำเนินงานที่กดดันกำไรสุทธิ เมื่อนักลงทุนประเมินโครงการอพาร์ทเมนต์เป็นตัวอย่างค่าเช่าอาจไม่ใช่ค่าเช่าและค่าใช้จ่ายอาจสูงหรือต่ำกว่าที่ควร

สมมุติว่าเจ้าของบ้านได้ให้สัมปทานแก่ผู้เช่าบางรายเพื่อแลกกับบริการหรือเพราะพวกเขามีปัญหาและเจ้าของบ้านไม่ต้องการขับไล่พวกเขา หรือค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมและบำรุงรักษาต่ำกว่าเกณฑ์สำหรับคุณสมบัติที่คล้ายคลึงกัน เจ้าของบ้านอาจเหนื่อยกับการบริหารงานหรือไม่สนใจเรื่องปัญหาที่เกิดขึ้นจากการบำรุงรักษาที่ไม่ดี

นักลงทุนที่ตรวจสอบทุกแง่มุมของการดำเนินการอาจเห็นโอกาสเนื่องจากตัวเลขค่าเช่าไม่เป็นจริง พวกเขาเห็นว่าการได้รับผู้เช่าเข้ามาในหน่วยงานเหล่านี้ด้วยค่าเช่าเต็มรูปแบบจะทำให้ผลกำไรสุทธิแตกต่างกันมากดังนั้นพวกเขาจึงต้องการซื้อ พวกเขาอาจเห็นว่าค่าใช้จ่ายของสถานที่ให้บริการไม่เป็นไปตามที่ควรและสถานที่ให้บริการตกลงไปในสภาพทรุดโทรมดังนั้นพวกเขาอาจจะผ่านการซื้อ

นักลงทุนรายใหญ่และผู้ให้กู้ที่แน่นอนจะดึงข้อมูลทางการเงินของโครงการออกมาอย่างระมัดระวังเพื่อให้แน่ใจว่าจำนวนจริงเป็นสิ่งที่พวกเขากำลังทำงานร่วมกัน น่าแปลกใจว่าอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ขนาดเล็กจำนวนมากมีขนาดเท่าไร ค่าเช่าต่ำเกินไปค่าใช้จ่ายสูงเกินไปหรือทั้งสองอย่างรวมกัน นักลงทุนที่หยุดการคำนวณมูลค่าขั้นพื้นฐานโดยไม่ต้องขุดค่าเช่าและค่าใช้จ่ายมักจะผ่านข้อเสนอที่ดีที่สุดหรือค่าจ้างมากสำหรับคุณสมบัติ

รู้วิธีรายได้เช่นเดียวกับที่ใช้มาก

หากคุณวางแผนที่จะทำงานร่วมกับลูกค้านักลงทุนให้ใช้เวลาที่มีนัยสำคัญหากจำเป็นเพื่อเรียนรู้วิธีการประเมินรายได้ คุณไม่ต้องการให้ผู้ซื้อนักลงทุนหรือผู้ขายของคุณใช้คำศัพท์ที่คุณไม่รู้จักหรือขอคำนวณที่คุณไม่สามารถทำได้

การทำงานร่วมกับนักลงทุนสามารถให้รางวัลได้มากเนื่องจาก ตลาดอสังหาริมทรัพย์แห่ง นี้มีการใช้งานค่อนข้างมาก

นอกจากนี้คุณยังจะสร้างธุรกิจที่ทำซ้ำได้ดีรวมทั้งการอ้างอิงจากลูกค้านักลงทุนที่พอใจ

** การปรับปรุง: ฉันกำลังปรับปรุงบทความนี้หลังจากเกิดความผิดพลาดในตลาดอสังหาริมทรัพย์และในช่วงที่ดูเหมือนจะเป็นจุดเริ่มต้นของการฟื้นตัว ผู้ประเมินราคากลายเป็นพรรคอนุรักษ์นิยมมากหลังจากปัญหาตลาดและได้รับการตำหนิสำหรับการชะลอการกู้คืนโดยคุณสมบัติ undervaluing และการใช้ foreclosures สำหรับ comparables อย่างไรก็ตามดูเหมือนว่าพวกเขาจะกลับมาที่กระดูกงูในขณะนี้