- ที่ตั้ง
- การเงิน
- การซ่อมแซม
- ตลาดปัจจุบัน
ประเมินสถานที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์
ตำแหน่งคือสิ่งที่สำคัญที่สุดที่ควรพิจารณาเมื่อประเมินทรัพย์สินเพื่อการลงทุนที่มีศักยภาพ สามารถช่วยให้คุณคาดเดาเกี่ยวกับสถานที่ให้บริการของศักยภาพในการชื่นชมในช่วงหลายปี
ตัวอย่างเช่นกูรูนายโรเบิร์ตคิโยซากินักธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กล่าวถึงประโยชน์ของการซื้อทรัพย์สินรายได้ที่อยู่ใกล้กับวิทยาลัยชุมชน เหตุผลก็คือมีเสมออุปทานกว้างขวางของผู้เช่าพ่อแม่ของนักเรียนมักจะจ่ายค่าเช่าและคุณมักจะสามารถเรียกเก็บค่า เช่าที่สูงขึ้น เนื่องจากความปรารถนาของพื้นที่และความต้องการเพิ่มขึ้นสำหรับอพาร์ทเมน
สิ่งที่เพื่อนบ้านชอบ
- เป็นชานเมืองหรือเมือง?
- อยู่ใกล้กับร้านค้าปลีกฮับขนส่งโรงพยาบาลและโรงเรียนหรือไม่?
- ผู้เช่าประเภทไหนที่ต้องการอาศัยอยู่ที่นั่น? (ครอบครัวผู้สูงอายุคนโสดคนชั้นกลาง ฯลฯ )
- มีผู้จัดหาที่กว้างขวางในพื้นที่หรือไม่?
- อยู่ใกล้กับที่อยู่ปัจจุบันของคุณหรือไม่? หากอยู่ไกลคุณจะต้องคำนึงถึงต้นทุนการเดินทางในแง่ของต้นทุนทางการเงินจากค่าใช้จ่ายในการเดินทางและโอกาสจากการสูญเสียผลผลิต
- พื้นที่ใกล้เคียงมีเสถียรภาพขยายหรือลดลงหรือไม่? มีจำนวนมากของคุณสมบัติที่ว่างหรือมีจำนวนมากของการก่อสร้างใหม่หรือไม่?
- คุณเห็นโอกาสในการเติบโตในอนาคตหรือไม่? ตัวอย่างเช่นมีการสร้างทางรถไฟใหม่ที่เชื่อมต่อกับเมืองใหญ่ ๆ หรือ บริษัท ใหม่ ๆ จะย้ายไปอยู่ในพื้นที่และสร้างงานใหม่ สิ่งเหล่านี้สามารถเพิ่มความน่าสนใจของสถานที่ได้อย่างมาก
ประเมินการเงินของอสังหาริมทรัพย์
รู้จักงบประมาณของคุณ
- คุณสามารถใส่เงินลงทุนนี้ได้มากแค่ไหน?
- เท่าไหร่ที่คุณสามารถที่จะสูญเสีย?
- หากต้องการเงินเพิ่มเติมคุณจะได้รับเงินจากที่ไหน?
- การชำระเงินจำนองรายเดือนและอัตราดอกเบี้ยของคุณจะเป็นอย่างไร
ดูคุณค่าของทรัพย์สิน
- ขอดูรายได้และแผ่นค่าใช้จ่ายที่แท้จริงสำหรับสถานที่ให้บริการ หากไม่มีข้อมูลใด ๆ ให้ตรวจสอบว่าคุณสามารถคาดการณ์ต้นทุนการดำเนินงานได้อย่างสมเหตุสมผล
- คำนวณรายได้จากการ ดำเนินงานสุทธิ (NOI) ของทรัพย์สิน
- อัตราว่าง สำหรับพื้นที่ของคุณคืออะไร?
- ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับสำหรับทรัพย์สินคืออะไร?
- ประกันจะเสียค่าใช้จ่ายเท่าไร?
- ภาษีเป็นเท่าไร?
- ค่า บำรุงรักษาสถานที่ให้บริการ มีอะไรบ้าง?
- คุณได้กำหนด อัตราการใช้ทุน (Cap Rate) ของตลาดแล้ว หรือยัง? หากคุณไม่ทราบถึง Cap Rate ของตลาดคุณควรปรึกษากับนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในท้องถิ่น
- เมื่อคุณพิจารณาอัตรา Cap Rate คุณสามารถแบ่ง NOI ตาม Cap Rate และรับ ค่าปัจจุบันของพร็อพเพอร์ตี้ได้
- คุณได้ทำการวิเคราะห์เปรียบเทียบตลาด (CMA) แล้วหรือยัง?
- อะไรคือบ้านที่เทียบเคียงได้ในพื้นที่ที่ขาย? ไม่ว่าคุณจะซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อเช่าหรือกำลังมองหาการพลิกแพลงบ้านคุณจะต้องการให้แน่ใจว่าคุณไม่ได้จ่ายเงินเกินสำหรับสถานที่ให้บริการ
ประเมินสิ่งที่จำเป็นในการซ่อมแซม
คุณสบายใจกับการซ่อมอะไร
- คุณต้องการสถานที่ให้บริการที่ต้องการเพียงแค่เสื้อคลุมสีและปูพรมใหม่หรือไม่คุณพอใจกับการทำงานในระดับปานกลางหรือรู้สึกสบายใจกับการทำกายภาพบำบัดของระบบทางเดินอาหาร (ประปาระบบไฟฟ้าพื้นผนัง ฯลฯ )
คุณสามารถทำซ่อมแซมได้หรือไม่?
- ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมจะแตกต่างกันมากขึ้นอยู่กับว่าคุณสามารถทำเองหรือถ้าคุณจำเป็นต้องจ้างคนอื่นที่จะทำ
- งบประมาณการก่อสร้างของคุณสำหรับวัสดุและฝีมือจะแตกต่างกันออกไปขึ้นอยู่กับว่าคุณกำลังปรับปรุงบ้านล้านดอลลาร์หรือทรัพย์สินที่ให้เช่าห้าหมื่นดอลลาร์
- อีกกฎทั่วไปของหัวแม่มือคือการซ่อมแซมมักจะเสียค่าใช้จ่ายมากกว่าที่คุณวางแผนไว้ หากคุณจ้างผู้รับเหมางานที่ทำงานสองสัปดาห์มักจะเปลี่ยนเป็นสี่สัปดาห์ แม้ว่าคุณจะกำลังทำการซ่อมแซมด้วยตัวคุณเองค่าใช้จ่ายจะหายไปได้ ตัวอย่างเช่นคุณวางแผนที่จะวาง drywall ใหม่ในห้องพักสำหรับ $ 800 เมื่อคุณเปิดผนังคุณจะพบการรบกวนของปลวกและความต้องการไม่เพียง แต่จะกำจัด แต่ยังกำแพงใหม่ผนัง ค่าใช้จ่ายที่ไม่คาดคิดเช่นนี้จะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว คุณจะไม่เพียง แต่ถูกกระทบกระเทือนด้วยงบประมาณในการก่อสร้างที่สูงขึ้นเท่านั้น แต่คุณจะต้องเสียค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมในการจัดหาเงินเรียกว่า "ค่าใช้จ่ายอ่อน ๆ " ในการจ่ายค่าจดจำนองภาษีทรัพย์สินและการประกันภัยในที่ว่างขณะที่การซ่อมแซมเพิ่มเติมเหล่านี้จะเสร็จสมบูรณ์
ประเมินการลงทุนเมื่อเทียบกับตลาดปัจจุบัน
การพยายามพลิก McMansion ระหว่างภาวะถดถอยจะไม่ง่ายที่สุด ในภาวะถดถอยการซื้อทรัพย์สินที่รอการขายให้เช่าผู้เช่าอาจเป็นทางออกที่ดีกว่าสำหรับความสำเร็จ คุณจำเป็นต้องมองหาสิ่งที่เป็นแนวโน้มในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในขณะนี้และปรับแผนของคุณตาม
ถ้าคุณซื้อ McMansion และมีเงินถือครองไว้เป็นเวลาเจ็ดปีจนกว่าคุณจะสามารถขายได้เพื่อหาผลกำไรจากนั้นใช่แล้วอาจเป็นการลงทุนที่ดี สิ่งหนึ่งที่ควรพิจารณาเมื่อซื้อทรัพย์สินคือมูลค่าการขายคืน สินทรัพย์ที่ต้องการมากคือกลุ่มที่สามารถซื้อและขายได้ง่ายโดยไม่คำนึงถึงตลาด พวกเขาอยู่เสมอในความต้องการ คิดว่าพวกเขาเป็นสิ่งจำเป็นเช่นขนมปังและน้ำ
ผู้คนไม่จำเป็นต้องมีบ้านที่มีสระว่ายน้ำและห้องฉายภาพยนตร์โทรทัศน์ คนต้องการบ้านที่มีห้องน้ำที่สะอาดและหลังคาที่แข็งแรง คุณต้องการให้พร็อพเพอร์ตี้ดึงดูดผู้คนจำนวนมากที่สุดเพื่อให้คุณมีจำนวนผู้เช่าและผู้ซื้อที่คาดหวังมากที่สุด