เคล็ดลับในการขายได้อย่างรวดเร็วและมีกำไร
เอกสาร
รายงานรายได้และค่าใช้จ่าย: คุณต้องการตรวจสอบว่าข้อมูลทางการเงินทั้งหมดของคุณเป็นไปตามลำดับก่อนที่คุณจะวางขายทรัพย์สินให้เช่า
การเตรียมรายงานรายได้และค่าใช้จ่ายจะทำให้คุณและผู้ซื้อที่มีศักยภาพได้เห็นภาพมูลค่าของทรัพย์สินของคุณดีขึ้น
รายได้: รวมอยู่ในรายงานรายได้และค่าใช้จ่ายนี้คุณจะต้องการบันทึกรายได้ทั้งหมดที่ได้รับโดยสถานที่ให้บริการเป็นรายเดือนและรายปี ซึ่งอาจรวมถึงการชำระค่าเช่ารายเดือนของผู้เช่ารวมทั้งค่าเช่าเพิ่มเติมจากที่จอดรถเครื่องซักผ้าและเครื่องอบผ้าใช้หรือการชำระเงินหากคุณโชคดีพอที่จะมีป้ายโฆษณาหรือแผงเซลล์โทรศัพท์ในพร็อพเพอร์ตี้ของคุณ
ค่าใช้จ่าย: รายงานรายได้และค่าใช้จ่ายต้องรวมเงินที่คุณใช้ไปในแต่ละปี ซึ่งอาจรวมถึง:
- ภาษีทรัพย์สิน
- การชำระเงินประกัน
- ค่าบริการน้ำและท่อระบายน้ำ: หากคุณเป็นผู้รับผิดชอบด้านสาธารณูปโภค
- ค่าไฟฟ้า: หากคุณเป็นผู้รับผิดชอบด้านสาธารณูปโภค
- ค่าแก๊ส: ถ้าคุณเป็นผู้รับผิดชอบด้านสาธารณูปโภค
- ค่าน้ำมัน: ถ้าคุณเป็นผู้รับผิดชอบด้านสาธารณูปโภค
- การบำรุงรักษา : นักลงทุนส่วนใหญ่และ / หรือ Realtors จะประมาณเปอร์เซ็นต์การบำรุงรักษา ตามเนื้อผ้าจำนวนนี้เป็นร้อยละห้าของ รายได้จากการดำเนินงานขั้นต้น ค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษาจะแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับขนาดของทรัพย์สินอายุทรัพย์สินและจำนวนพื้นที่ด้านนอก อาจรวมถึงสิ่งต่างๆเช่นค่าใช้จ่ายในการจัดสวนค่าใช้จ่ายในการซ่อมหรือเปลี่ยนอุปกรณ์ติดตั้งที่ล้าสมัยหรือล้มเหลวประตูล็อคหน้าต่างร้าวกระเบื้องการรั่วไหลของท่อรั่วไหลของหลังคาหรือทางเดินสั่น ๆ
- ต้นทุนที่ว่าง: นักลงทุนส่วนใหญ่จะเป็นผู้หาตำแหน่งงานว่างด้วย คุณสามารถคาดหวังว่าตัวเลขนี้จะอยู่ระหว่าง 5 ถึง 10 เปอร์เซ็นต์ของรายได้ขั้นต้น ค่าใช้จ่ายว่างอาจรวมถึง ค่าใช้จ่ายในการทำการตลาดอสังหาริมทรัพย์ เช่นการวางโฆษณาให้เช่าและ ค่าใช้จ่ายในการถือครองทรัพย์สิน เช่นภาษีและประกัน
รวบรวมเอกสารเกี่ยวกับรายได้ค่าใช้จ่ายและการจัดการอสังหาริมทรัพย์
รายการจากรายงานรายได้และค่าใช้จ่าย: ก่อนที่คุณจะวางอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าของคุณขึ้นเพื่อขายคุณจะต้องการหาสำเนาเอกสารที่คุณได้รวมไว้ในรายงานรายได้และค่าใช้จ่าย คุณจะต้องรวบรวมงบเหล่านี้จากปีที่แล้ว นี้อาจรวมถึงค่าสาธารณูปโภคทั้งหมดงบประกันภาษีทรัพย์สินการชำระเงินจำนองการชำระเงินค่าเช่าค่าบำรุงรักษาและอื่น ๆ
คุณควรสแกนใบเสร็จทั้งหมดเหล่านี้ลงในคอมพิวเตอร์เพื่อให้คุณมีสำเนาดิจิทัลด้วย การทำเช่นนี้จะช่วยให้สามารถส่งสินค้าไปยังผู้ซื้อทนายความหรือ Realtor ที่อาจเกิดขึ้นได้หากได้รับการร้องขอเนื่องจากคุณพร้อมใช้งานระบบอิเล็กทรอนิกส์แล้ว
สำเนาของสัญญาเช่าที่สามารถใช้งานได้ทั้งหมด: คุณจะต้องรวบรวมสำเนา สัญญาเช่า ทั้งหมดสำหรับผู้เช่าปัจจุบัน นี้จะใช้ในการตรวจสอบการ ชำระเงินค่าเช่าในปัจจุบัน เช่นเดียวกับระยะเวลาของสัญญาเช่า
รายการการปรับปรุงล่าสุดของพร็อพเพอร์ตี้: คุณควรใส่รายชื่อการปรับปรุงใด ๆ ที่คุณทำกับพร็อพเพอร์ตี้ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ตัวอย่างเช่นคุณได้วางบนหลังคาใหม่แทนที่เตาเผาหรือปรับปรุงครัว? คุณยังต้องการรวมวันที่ใกล้เคียงกับงานที่ทำอยู่และอาจเป็นค่าประมาณของการปรับปรุง
ในรายการปรับปรุงของคุณคุณจะต้องการเพิ่มคำคุณศัพท์ที่เป็นคำอธิบาย ตัวอย่างเช่นแทนที่จะพูดว่าได้รับการปรับปรุงใหม่ห้องครัวอาจจะน่าสนใจมากขึ้นที่จะพูดได้รับการบูรณะห้องครัวรวมทั้งตู้สไตล์ shaker สีเทาหินแกรนิตสีขาวขั้วโลกและ beveled backsplash ใต้ดิน
นอกจากนี้คุณควรหาหลักฐานการทำงานที่ทำ นี่อาจเป็นสำเนาใบแจ้งหนี้สัญญาสำหรับงานหรือใบเสร็จอื่น ๆ
บ่อยครั้งที่ Realtor จะใช้รายการปรับปรุงนี้เมื่อรวบรวมข้อมูลรายชื่อสำหรับคุณสมบัติของคุณ ดังนั้นรายการนี้ควรจะให้ละเอียดที่สุด
สำเนาของใบอนุญาตใด ๆ : สิ่งแรกที่คุณต้องทำคือตรวจสอบว่าไม่มีใบอนุญาตเปิดอยู่ในพร็อพเพอร์ตี้ของคุณ คุณสามารถส่งคำขอด้วยตนเองทางโทรศัพท์หรือทางออนไลน์ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับเมืองของคุณ นี่เรียกว่าคำขอบันทึกสาธารณะแบบเปิด
หากมีใบอนุญาตแบบเปิดในพื้นที่คุณอาจจะต้องปิดก่อนขาย คุณจะต้องกำหนดสิ่งที่ทำงานจะต้องเสร็จจ้างผู้รับเหมาได้รับอนุญาตให้ทำงานเสร็จแล้วมีผู้ตรวจสอบจากเมืองออกมาและตรวจสอบว่างานได้ทำเพื่อรหัสเพื่อให้สามารถปิดใบอนุญาต
คุณควรรวบรวมหรือขอรับสำเนาใบอนุญาตทั้งหมดสำหรับงานใด ๆ ที่เคยทำในทรัพย์สิน เมืองของคุณจะสามารถให้สำเนาใบอนุญาตทั้งหมดที่บันทึกไว้สำหรับพร็อพเพอร์ตี้ได้
กำหนดศักยภาพในการทำกำไร
คุณควรประเมินการเงินของคุณเพื่อให้ได้สนามเบสบอลของเงินที่คุณสามารถทำได้หากคุณขายทรัพย์สินของคุณ
1. คุณจำนองจำนองได้มากแค่ไหน? คุณมีบทลงโทษล่วงหน้าหรือไม่?
2. รู้ต้นทุนการปิดบัญชีที่คุณจะต้องรับผิดชอบในระหว่างการขายทรัพย์สินของคุณ ซึ่งอาจรวมถึงภาษีการโอนกรรมสิทธิ์ในการขาย Realtor Commission ที่ขายค่าธรรมเนียมการบันทึกและค่าธรรมเนียมทนายความ
3. รู้ว่าคุณมีพื้นฐานทางภาษีสำหรับทรัพย์สินเพื่อที่คุณจะรู้ว่าคุณต้องเสียภาษีเท่าใด พูดคุยกับนักบัญชีเพื่อพิจารณาว่าภาษีของคุณคืออะไร
โดยทั่วไปแล้วค่าใช้จ่ายของคุณจะเป็นค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่เข้าสู่สถานที่ซึ่งไม่ได้ถูกตัดจำหน่ายในปีที่กำหนดเช่นราคาซื้อค่าใช้จ่ายในการปิดและการปรับปรุงโดยหักจำนวนเงินที่คุณตัด ค่าเสื่อมราคา ในแต่ละปี
4. ทราบว่ามูลค่าตลาดที่คร่าวๆของทรัพย์สินของคุณคืออะไร คุณควรหาคุณสมบัติที่สามารถเปรียบเทียบได้สองหรือสามรายการที่ขายในพื้นที่ของคุณในปีที่ผ่านมา คุณสามารถใช้ตัวเลขเหล่านี้เพื่อให้ได้แนวคิดที่คร่าวๆในช่วงราคาที่ทรัพย์สินของคุณควรขาย
5. ใช้มูลค่าตลาดที่คร่าวๆของทรัพย์สินของคุณหักจำนวนเงินที่คุณเหลือไว้ในการจดจำนองของคุณหักค่าใช้จ่ายในการปิดการขายทรัพย์สินของคุณเพื่อกำหนดจำนวนเงินที่คุณจะเดินไปพร้อมกับการขาย
6. จากนั้นคุณต้องระบุจำนวนเงินที่คุณจะได้รับจากภาษีกำไรจากเงินทุน ในการทำเช่นนี้คุณจะใช้ราคาขายของพร็อพเพอร์ตี้ของคุณหักด้วยเกณฑ์ภาษีที่คุณคำนวณ จำนวนนี้จะเป็นตัวกำหนดสิ่งที่คุณเป็นหนี้ภาษีกำไรจากเงินทุน ตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณได้พูดคุยกับนักบัญชีของคุณเพราะอาจมีสถานการณ์ที่คุณเดินออกไปด้วยเงินที่น้อยมากในการขาย แต่เป็นหนี้ที่มากขึ้นในภาษีกำไรจากการลงทุนเนื่องจากการตัดค่าเสื่อมราคาที่เกิดขึ้นตลอดกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน
ซ่อมบำรุง
การบำรุงรักษารอการตัดบัญชี: ก่อนที่จะขายคุณจะต้องการได้รับทรัพย์สินของคุณดูดีเท่าที่เป็นไปได้ นี่คือเวลาใน การแก้ปัญหาการบำรุงรักษาที่ คุณได้รับ นี้อาจรวมถึงการวาดภาพพื้นที่ทั่วไปปรับปรุงการจัดสวนหรืออุทธรณ์ขอบ, การแก้ไขการทำงานห้องน้ำหรือหยดเล็กน้อยในก๊อกน้ำ
การปรับปรุงทุน : คุณต้องตรวจสอบว่าการปรับปรุงทุนเสร็จสมบูรณ์ก่อนที่จะขายจะคุ้มค่าหรือไม่ การปรับปรุงจะทำให้เกิดผลตอบแทนที่มากกว่าค่าใช้จ่ายหรือไม่? ตัวอย่างเช่นคุณสามารถวางหลังคาใหม่ในทรัพย์สินได้น้อยกว่าอัตราตลาดหรือไม่?
การลงทุนเงินเป็นจำนวนมากในอสังหาริมทรัพย์หรือไม่? หากคุณไม่ทำการปรับปรุงดังกล่าวจะช่วยลดโอกาสในการขายได้หรือไม่? จะเป็นหลังคาที่ไม่ดีเน่าเปื่อยหรือหลุมในผนังยับยั้งผู้อื่นจากการซื้อทรัพย์สินหรือไม่?
เคล็ดลับทั่วไป
แจ้งผู้เช่า: เมื่ออสังหาริมทรัพย์เช่าของคุณเป็นจริงในตลาดผู้ซื้อที่คาดหวังจะต้องสามารถเข้าเช่าอย่างน้อยหนึ่งหน่วยเมื่อพวกเขากำลังดูสถานที่ให้บริการ ดังนั้นคุณจะต้องกำหนดวิธีการและเมื่อคุณจะแจ้งให้ผู้เช่าที่คุณกำลังวางคุณสมบัติขึ้นเพื่อขาย ขึ้นอยู่กับขนาดของอสังหาริมทรัพย์คุณอาจไม่ต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบถึงความตั้งใจในการขายทรัพย์สินของคุณ คุณจะต้องแจ้งผู้เช่าที่มีพาร์ทเมนท์ที่ต้องการแสดงต่อผู้ซื้อที่คาดหวัง
บางครั้งผู้เช่าก็กลัวเมื่อได้ยินว่าอสังหาริมทรัพย์กำลังจะขาย พวกเขากังวลว่าพวกเขาจะถูกแทนที่เมื่อขาย พวกเขายังกังวลว่าเจ้าของบ้านคนใหม่จะจัดการทรัพย์สินได้อย่างไร ผู้เช่าบางรายจะใช้โอกาสนี้เป็นโอกาสในการระบายปัญหากับเจ้าของบ้านด้วยเหตุผลที่สมเหตุสมผลและไม่สมควรดังนั้นควรระมัดระวังในเรื่องการปล่อยให้ผู้เช่ามีปฏิสัมพันธ์กับผู้ซื้อที่คาดหวัง
เติมตำแหน่งว่างใด ๆ : ก่อนที่จะขายคุณควรจะมีอัตราการเข้าพัก 100 เปอร์เซ็นต์ในสถานที่ของคุณ ถ้าคุณมีตำแหน่งว่างอย่าตัดมุมเพื่อลองเติมที่ว่างให้เร็วที่สุด ตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณยังทำตาม ขั้นตอนการคัดกรองที่สมบูรณ์
หากทรัพย์สินของคุณไม่ขายได้อย่างรวดเร็วคุณจะติดอยู่กับสิ่งที่คุณเช่าในสถานที่ นอกจากนี้คุณยังไม่ต้องการ วางผู้เช่าที่มีปัญหาในสถาน ที่ซึ่งอาจทำให้เกิดความเสียหายแก่สถานที่ให้บริการได้ตลอดเวลาเมื่อต้องมองหาสิ่งที่ดีที่สุด จะดีกว่าที่จะมีหน่วยที่ว่างเปล่ามากกว่าที่ครอบครองกับผู้เช่าที่ไม่ดี
Realtors สัมภาษณ์ : คุณจะต้องหา Realtor เพื่อแสดงรายการทรัพย์สินเช่าของคุณด้วย หากคุณมี Realtor ที่เคยทำงานมาในอดีตและรู้สึกสบายใจแล้วล่ะก็คุณก็พร้อมแล้ว
มิฉะนั้นคุณจะต้องสัมภาษณ์ Realtors หลายแห่ง สิ่งสำคัญคือต้องมองหา Realtors ที่เชี่ยวชาญในประเภทอสังหาริมทรัพย์และพื้นที่ที่คุณขาย บ้านเดี่ยวหรือคอนโดไม่จำเป็นต้องมีคนเฉพาะ แต่สำหรับ multifamily ทรัพย์สินค้าปลีกอสังหาริมทรัพย์เพื่อการใช้งานแบบผสมผสานหรือการลงทุนที่ไม่ซ้ำกันอื่น ๆ คุณต้องการมองหาคนที่ประสบความสำเร็จในการขายอสังหาริมทรัพย์ที่คุณกำลังพยายามขาย คิดเช่นเดียวกับว่าทนายความเชี่ยวชาญในบางพื้นที่เช่นการหย่าร้างการอุทธรณ์ภาษีหรือกฎหมายของ บริษัท
เมื่อจะนำมันในตลาด? คุณสมบัติการลงทุนไม่เป็นไปตามหลักเกณฑ์เช่นเดียวกับการขายที่อยู่อาศัยหลักแก่เจ้าของบ้าน ตลาดที่อยู่อาศัยปกติจะแข็งแกร่งที่สุดในฤดูใบไม้ผลิเนื่องจากครอบครัวกำลังพยายามเข้าบ้านใหม่ก่อนปีการศึกษาใหม่
โดยทั่วไปคุณสามารถวางอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเพื่อขายได้ตลอดเวลาของปี คุณอาจเห็นกิจกรรมที่ลดลงในช่วงเทศกาลหรือในช่วงฤดูร้อน