หากคุณกำลังพิจารณาการลงทุน ในอสังหาริมทรัพย์ ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ มีงานวิจัยจำนวนมากที่ต้องทำ คุณควรตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณเหมาะสมกับการเป็นเจ้าของบ้านและคุณมีเวลาในการจัดการอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตามตอนนี้สิ่งที่เราต้องการทำก็คือการตรวจสอบวิธีการที่ทรัพย์สินสร้าง กระแสเงินสดจากการดำเนินงานเช่า
ตัวอย่างเช่นเราจะใช้ Fourplex โดยมีทั้ง 4 หน่วยที่กำหนดให้เช่าแบบเต็มเวลา นี่คือการคำนวณกระแสเงินสดอย่างง่ายเพื่อแสดงถึง ศักยภาพของอสังหาริมทรัพย์ ในการลงทุน สิ่งสำคัญเช่นนี้เช่นเดียวกับการลงทุนส่วนใหญ่เป็นการซื้อที่ชาญฉลาดและได้รับการวิจัยอย่างดีในส่วนหน้า เราจะถือว่าเป็นตัวอย่างของเราที่ผู้ซื้อคนนี้ทำวิจัยของพวกเขาและได้ซื้อที่ดีในผลิตภัณฑ์สี่ชิ้นของเรา ต่อไปนี้คือรายละเอียดการซื้อและเช่า:
- ราคาซื้อของ fourplex คือ $ 325,000
- ผู้ซื้อวางเงินลง 20 เปอร์เซ็นต์หรือ 65,000 ดอลลาร์โดยใช้เงิน 260,000 เหรียญ
- เงินกู้ 30 ปีอยู่ที่ 6.5 เปอร์เซ็นต์โดยมีการจ่ายดอกเบี้ย / หลักประกัน 1,643 เหรียญต่อเดือน
- ภาษีและประกันเมื่อซื้ออยู่ที่ 3,600 เหรียญต่อปีสำหรับการชำระเงินรวม 1,943 เหรียญต่อเดือน
ผู้ซื้อทำวิจัยและเห็นความต้องการเช่าที่คงที่สำหรับหน่วยงานเหล่านี้ซึ่งทั้งหมดอยู่ในช่วงเวลาว่างมากที่สุด อย่างไรก็ตามเพื่อให้มีความรอบคอบในการคำนวณของพวกเขาจะมีการคำนวณความว่างตำแหน่งว่างและความเสี่ยงที่ไม่เกี่ยวกับการชำระเงินจำนวน 6 เปอร์เซ็นต์เพื่อคาดการณ์ถึง กระแสเงินสดที่แท้จริง
หน่วยทั้งหมดเหมือนกันและให้เช่าสำหรับ $ 900 ต่อเดือนแต่ละ ลองดูวิธีการคำนวณของเราแบ่งลง:
- รายได้ค่าเช่าขั้นต่ำอยู่ที่ 900 เหรียญ X 4 X 12 เดือนหรือ 43,200 เหรียญต่อปี
- การชำระเงินคือ 1,943 เหรียญ X 12 = 23,316 เหรียญต่อปี
- ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมของเจ้าของเดิมมีค่าเฉลี่ยอยู่ที่ 1,700 เหรียญต่อปี
- การว่างงานและ การสูญเสียเครดิต อยู่ที่ประมาณร้อยละ 6 ของค่าเช่าหรือ 2,592 เหรียญต่อปี
- เจ้าของใช้จ่ายค่าเบ็ดเตล็ดและการโฆษณาประมาณ 400 เหรียญต่อปีและจัดการทรัพย์สินด้วยตัวเอง
เป็นรายการปฏิบัติการพื้นฐานที่นำไปสู่ การคำนวณกระแสเงินสด ของเรา ลองคำนวณเพื่อผลกำไร:
- รายได้ค่าเช่า - ขาดทุนจากการว่างงาน - การชำระเงิน - ค่าใช้จ่าย = กระแสเงินสด
- $ 43,200 - $ 2,592 - $ 23,316 - $ 2,100 = $ 15,192 / 12 = $ 1,266 ต่อเดือนในกระแสเงินสดเป็นบวก
การวิเคราะห์ผลตอบแทนของคุณว่าเป็น " เงินสดเมื่อ ลงทุน" คุณจะแบ่งการลงทุนเงินสดจริงของคุณเป็นเงิน 65,000 เหรียญลงไปในการรับคืนเงินสดเป็นประจำทุกปีหรือ 15,192 ดอลลาร์ นี่เป็นอัตราผลตอบแทน 23% ของเงินลงทุนของคุณ! มีการลงทุนน้อยออกมีที่ผลตอบแทนชนิดนี้
กระแสเงินสดเป็นหน้าที่ของปัจจัยการผลิตที่ดีมากและใด ๆ หรือหลายคนสามารถเปลี่ยนแปลงและความเสียหายหรือปรับปรุงกระแสเงินสด บางตลาดและเศรษฐกิจมีอิทธิพล หากนายจ้างรายใหญ่รายหนึ่งปิดทำการหรือย้ายที่อยู่อาศัยความต้องการใช้ทรัพย์สินเช่าจะลดลงในชั่วข้ามคืน นี่เป็นสิ่งที่คุณไม่สามารถควบคุม แต่หวังว่าจะหลีกเลี่ยงโดยการทำเพราะความขยันของคุณเกี่ยวกับสุขภาพและแผนของนายจ้างในท้องถิ่น หากพวกเขามีสุขภาพดีและมีกำไรด้วยการเช่าระยะยาวเมื่อเร็ว ๆ นี้คุณอาจอยู่ในเกณฑ์ดี
ปัจจัยอื่น ๆ ที่อยู่นอกเหนือการควบคุมของคุณคือภาษีอสังหาริมทรัพย์และการประกันทรัพย์สิน
ภาษีและพรีเมี่ยมสามารถเพิ่มขึ้นเพิ่มต้นทุนการดำเนินงานและลดรายได้จากการดำเนินงานและกระแสเงินสด ปัจจัยลบเหล่านี้สามารถชดเชยด้วยปัจจัยอื่น ๆ ที่คุณมีการควบคุม คุณสามารถหาวิธีลดต้นทุนการตลาดการจัดการและบำรุงรักษา แน่นอนถ้าตลาดเช่ามีความแข็งแกร่งคุณสามารถเพิ่มค่าเช่าได้ เป็นความสมดุลที่ละเอียดอ่อนเนื่องจากการทำเช่นนี้สามารถเพิ่มตำแหน่งงานว่างได้ การสูญเสียรายได้จากหน่วยที่ว่างมากขึ้นสามารถล้างผลกำไรใด ๆ จากค่าเช่าที่เพิ่มขึ้นได้
ดูส่วนที่เหลือของชุดการลงทุนเพื่อการเช่านี้เพื่อดูวิธีการอื่น ๆ ในตัวอย่างนี้ที่ให้บริการด้านภาษีและสิ่งจูงใจและผลตอบแทนอื่น ๆ