การดูแลผู้เช่าทรัพย์สินและการเงินของคุณ
3 กลยุทธ์ในการบริหารอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า
ก่อนที่คุณจะสามารถเลือกกลยุทธ์ที่เหมาะสมกับคุณได้คุณจำเป็นต้องเข้าใจพื้นที่ต่างๆของอสังหาริมทรัพย์เช่าทั้งหมดที่ต้องได้รับการจัดการ
ความรับผิดชอบในการบริหารจัดการของเจ้าของบ้านสามารถแบ่งออกเป็น 3 ส่วน:
- การจัดการผู้เช่า
- การจัดการการบำรุงรักษาและการตรวจสอบทรัพย์สิน
- การจัดการการเงิน
1. การจัดการผู้เช่า
นี่เป็นส่วนหนึ่งของการจัดการทรัพย์สินที่เช่าซึ่งมีความชัดเจนและชัดเจนที่สุด อย่างไรก็ตามการเป็นเจ้าของที่ประสบความสำเร็จเกี่ยวข้องกับการมากกว่าการเก็บค่าเช่า คุณต้องจัดการ:
- Rent Collection : กำหนดวันครบกำหนด เก็บค่าเช่าในแต่ละสัปดาห์หรือเดือน การกำหนดค่าธรรมเนียมล่าช้าและระยะเวลาผ่อนผัน เกี่ยวกับค่าเช่าค้างชำระ
- ข้อตกลงในสัญญาเช่า : การตรวจสอบว่าสัญญาเช่านั้นรวมถึงข้อกำหนดทางกฎหมายทั้งหมดที่กฎหมายผู้เช่าเจ้าของบ้านของรัฐกำหนดไว้ การทำสัญญาเช่าที่แน่นอนขึ้นอยู่กับกฎหมายฉบับล่าสุด การจัดการวันเริ่มต้นและวันสิ้นสุดการเช่าของผู้เช่าทั้งหมด
- การคัดเลือกผู้เช่า : ตำแหน่งงานโฆษณา การตั้งค่าการนัดหมาย การตรวจสอบข้อมูลเกี่ยวกับแอพพลิเคชัน นอกจากนี้คุณยังสามารถกำหนดว่า ผู้เช่าบางราย เหมาะสมหรือไม่
- Move-In : ลงนามในสัญญาเช่า ไปถึงกฎข้อกำหนดและข้อบังคับ เก็บเงินประกันและค่าเช่าเดือนแรก เดินผ่านและสังเกตสภาพปัจจุบันของหน่วยเช่า
- Move-Out : การตรวจสอบว่าระยะเวลาเช่าหมดแล้ว ตรวจสอบสภาพของห้องเช่าว่ามีความเสียหายใด ๆ เริ่มต้นกระบวนการเพื่อหาผู้เช่าใหม่สำหรับอพาร์ทเม้น
- ข้อร้องเรียนของผู้เช่า: ร้องทุกข์ การวางแผนเกมเพื่อแก้ไขปัญหา
- คำขอซ่อมแซม: การ ตอบสนองต่อคำขออย่างรวดเร็ว จัดลำดับความสำคัญของการซ่อมแซม ทำการซ่อมแซมด้วยตัวคุณเองหรือจ้างคนมาทำ
- การขับไล่ผู้เช่า : การ ส่งประกาศที่จำเป็นตามกฎหมายก่อนการขับไล่ ยื่นคำร้องต่อศาล เตรียมพยานหลักฐานที่สนับสนุนเหตุผลในการขับไล่
2. การจัดการการบำรุงรักษาและการตรวจสอบทรัพย์สิน
ส่วนหลักที่สองของการจัดการทรัพย์สินเช่าคือทรัพย์สินนั้นเอง ต้องมีการรักษาโครงสร้างทางกายภาพเพื่อความปลอดภัยและสุขภาพของผู้เช่า บริษัท ประกันภัยของคุณอาจต้องการบางส่วนของโครงสร้างเช่นหลังคาเพื่อให้เป็นไปตามมาตรฐานบางอย่างหรือพวกเขาจะปฏิเสธที่จะทำประกันทรัพย์สิน
- การบำรุงรักษา: ตัดหญ้า หยิบใบ การตักหิมะ นำออกจากถังขยะ รักษาพื้นที่ทั่วไปให้สะอาด ทำให้แน่ใจว่าผู้เช่าสามารถเข้าถึงน้ำที่ไหลตลอดเวลาและระบายความร้อนได้ในช่วงฤดูหนาว การรั่วไหลของหลังคารั่วการรั่วไหลของท่อรั่วกระเบื้องร่องแบบหลวม ๆ ประตูหรือประตูหน้าต่างที่ผิดพลาด
- การตรวจสอบ: คุณจะต้องรับมือกับการตรวจสอบจากเมืองและแม้กระทั่งจากผู้ให้กู้และ บริษัท ประกันของคุณ การตรวจสอบเมืองเพื่อให้แน่ใจว่าพร็อพเพอร์ตี้ของคุณกำลังดำเนินการตามหลักเกณฑ์ด้านสุขภาพและความปลอดภัยบางประการ ผู้ให้กู้และ บริษัท ประกันภัยตรวจสอบสถานที่ให้บริการเพื่อให้แน่ใจว่าสถานที่ให้บริการมีมูลค่าจำนวนเงินที่พวกเขาจะให้กู้ยืมหรือจำนวนเงินที่พวกเขาจะประกันมันสำหรับ
3. การจัดการการเงิน
ส่วนที่สามของการจัดการที่คุณจะต้องจัดการกับการเป็นเจ้าของทรัพย์สินเช่าเกี่ยวข้องกับการเงิน คุณจำเป็นต้องเข้าใจจำนวนเงินที่จะมาในแต่ละเดือนและจำนวนเงินที่จะออกไป
- การชำระเงินค่าเช่า: คุณเก็บค่าเช่าในแต่ละเดือนเท่าใด
- การชำระเงินจำนอง: สิ่งที่คุณจ่ายในแต่ละเดือนในการจำนองของคุณ
- ประกันภัย: คุณต้องจ่ายเงินเท่าไรในการประกันทรัพย์สินของคุณ
- ภาษี: ภาษีทรัพย์สินรายปีของคุณคืออะไร
- สาธารณูปโภค: หากผู้เช่าไม่ต้องรับผิดชอบในการจ่ายค่าสาธารณูปโภคค่าไฟฟ้าน้ำก๊าซและไฟฟ้าเป็นเท่าไรกันในแต่ละเดือน
- ค่าธรรมเนียม / ค่าปรับ: ค่าธรรมเนียมที่คุณอาจต้องจ่ายสำหรับการตรวจสอบสถานที่ให้บริการหรือค่าใช้จ่ายในศาล ค่าปรับที่ไม่คาดคิดสำหรับปัญหาการบำรุงรักษาที่สถานที่ให้บริการ
3 กลยุทธ์การบริหารจัดการเช่า
ตอนนี้คุณเข้าใจถึงพื้นที่ต่างๆของพร็อพเพอร์ตี้เช่าที่ต้องได้รับการจัดการแล้วคุณสามารถกำหนดวิธีการจัดการพื้นที่เหล่านี้ได้
มีสามวิธีหลักคือ
- การจัดการแบบ Do-It-Yourself
- Half Do It Yourself / ครึ่ง Outsource
- การจัดการ Outsource โดยสิ้นเชิง
1. การบริหารจัดการแบบ Do-It-Yourself
ในแนวทางการจัดการนี้คุณมีหน้าที่รับผิดชอบทุกอย่างดังนั้น DIY คุณเป็นคนหนึ่งที่กำลังเก็บค่าเช่าพุ่งหิมะและยื่นภาษี
ข้อดี
- การควบคุมทั้งหมด: ในฐานะเจ้าของทรัพย์สินเช่าคุณเป็นเจ้าของธุรกิจ เมื่อคุณทำทุกอย่างด้วยตัวคุณเองคุณจะรู้ว่าสิ่งที่เกิดขึ้นในทุกส่วนของธุรกิจของคุณ
- ตระหนักถึงปัญหาได้อย่างรวดเร็ว: เนื่องจากคุณมีส่วนร่วมในการจัดการทั้งหมดคุณสามารถดูได้ทันทีเมื่อมีปัญหาเกิดขึ้น เนื่องจากคุณเป็นผู้รับผิดชอบในทุกสิ่งในสถานที่ของคุณ แต่คุณอาจยังไม่สามารถแก้ไขปัญหานี้ได้ในทันที
จุดด้อย
- การขาดความรู้: เป็นไปไม่ได้ที่จะเป็นผู้เชี่ยวชาญในทุกอย่าง หากคุณได้ว่าจ้างนักบัญชีให้ยื่นภาษีแทนการทำด้วยตัวคุณเองนักบัญชีอาจมีการหักเงินหลายครั้งที่คุณไม่ได้รับทราบ หากคุณได้ว่าจ้างทนายความเพื่อทำสัญญาเช่าของคุณแทนการเตรียมสัญญาเช่าของคุณเองทนายความอาจรวมกฎหมายว่าจ้างผู้เช่าบ้านของรัฐบางแห่งที่คุณมองข้ามไป หากคุณได้ว่าจ้างช่างมืออาชีพเพื่อติดตั้งหลังคาบนที่พักของคุณแทนการติดตั้งด้วยตัวคุณเองคุณอาจไม่ต้องรับมือกับการรั่วซึมของหลังคา
- ครอบงำ: การเป็น ทุกสิ่งทุกอย่างที่ทุกคนอาจกลายเป็นมากเกินไป เมื่อคุณรับผิดชอบทุกสิ่งทุกอย่างคุณอาจจะมีแนวโน้มที่จะทำผิดพลาดได้
เหมาะสำหรับ
- เจ้าของบ้านเช่ามีจำนวนน้อย
- เจ้าของบ้านที่เคยเป็นเจ้าของธุรกิจแล้ว
- เจ้าของบ้านที่มีประสบการณ์มาก่อนในการจัดการเช่า
- เจ้าของบ้านที่ต้องการการควบคุม
2. Half-Do-It-Yourself / Half Outsource
ในแนวทางการจัดการทรัพย์สินเช่านี้คุณจะจัดการพื้นที่ที่คุณรู้สึกว่าคุณมีความชำนาญและทำ outsource ในพื้นที่ที่คุณรู้สึกไม่สบายใจหรือไม่ต้องการจัดการ
- ประเด็นทางกฎหมายด้าน Outsource
ตัวอย่างเช่นคุณสามารถตัดสินใจว่าจะจัดการเรื่องการบริหารจัดการค่าเช่าภายนอกซึ่งเกี่ยวข้องกับเรื่องทางกฎหมายคุณอาจรู้สึกดีเกี่ยวกับการจัดการด้านการเงินของสถานที่การบำรุงรักษาประจำวันและการร้องเรียนของผู้เช่า แต่ไม่ค่อยรู้สึกอึดอัดเมื่อพูดถึงประเด็นทางกฎหมาย ในกรณีนี้คุณสามารถจ้างทนายความเพื่อจัดการเรื่องกฎหมายที่เกิดขึ้นได้ ซึ่งอาจรวมถึงการร่างสัญญาเช่าของคุณเพื่อให้สอดคล้องกับกฎหมายว่าด้วยผู้เช่าเจ้าของบ้านของรัฐและการขับไล่ผู้ขับขี่ทั้งหมด
- ประเด็นการบำรุงรักษา Outsource
ในสถานการณ์สมมตินี้คุณจะจ้างช่างซ่อมบำรุงหรือผู้ควบคุมอาคารเพื่อจัดการปัญหาการบำรุงรักษาทั้งหมด แต่จะจัดการภาระการจัดการอื่น ๆ ด้วยตัวคุณเอง
ข้อดี
- ปลดปล่อยเวลา: ถ้าคุณไม่ได้ทำทุกอย่างคุณจะมีเวลามากขึ้นระยะเวลา วิธีที่คุณใช้เวลานี้ขึ้นอยู่กับคุณ คุณอาจหวงแหนเวลากับครอบครัวของคุณหรือคุณอาจใช้เวลานี้เพื่อหาโอกาสในการลงทุนเพิ่มเติม
- มีผู้เชี่ยวชาญ: คุณให้การควบคุมแก่ผู้อื่นที่หวังว่าจะรู้จักคุณมากกว่าในบางพื้นที่
จุดด้อย
- พึ่งพาคนอื่น ๆ : คุณเชื่อมั่นว่าคนเหล่านี้รู้ว่าตนกำลังทำอะไรอยู่และพวกเขามีความสนใจที่ดีที่สุดของคุณ
เหมาะสำหรับ
- เจ้าของบ้านที่มีจำนวนเช่าเพิ่มขึ้น
- เจ้าของบ้านเฉลี่ย
3. การจัดการ Outsource โดยสิ้นเชิง
ในกลยุทธ์การจัดการนี้คุณเป็นเจ้าของทรัพย์สิน แต่ไม่ต้องการเป็นผู้จัดการที่มือ คุณรู้สึกว่าความแรงของคุณอยู่ในการเลือกทรัพย์สินไม่ใช่การจัดการการดำเนินงานประจำวัน คุณจะจ้าง ผู้จัดการ ทรัพย์สินหรือ บริษัท จัดการทรัพย์สิน บริษัท จัดการอสังหาริมทรัพย์สามารถจัดการทุกสิ่งทุกอย่างได้รวมถึงการคัดเลือกผู้เช่าการย้ายเข้าเช่าการเช่าการบำรุงรักษาและการซ่อมแซมการขับไล่ผู้เช่าออกและเช่า
ข้อดี
- เสรีภาพจากอาการปวดหัวทุกวัน: คุณจะไม่ต้องวางสายโทรศัพท์ที่สองในตอนเช้าที่เพื่อนบ้านประตูถัดไปกำลังเล่นเพลงของพวกเขาดังเกินไป คุณจะรับผิดชอบขั้นต่ำสุด แต่การตัดสินใจที่คุณมีหน้าที่รับผิดชอบโดยทั่วไปจะเป็นการตัดสินใจที่สำคัญที่สุดเช่นการให้สิทธิ์ในการขับไล่ผู้เช่า
จุดด้อย
- ค่าใช้จ่าย: ผู้จัดการอสังหาริมทรัพย์จะเสียค่าใช้จ่ายหลายหมื่นดอลลาร์ต่อปี หน่วยเช่าที่คุณเป็นเจ้าของมากขึ้นจะมีค่าใช้จ่ายมากขึ้น
- การจัดการที่ไม่ถูกต้องอาจทำลายธุรกิจของคุณ: คุณกำลังทำให้ธุรกิจของคุณและการดำรงชีวิตของคุณอยู่ในมือของคนอื่น จะหาคนที่ใส่ใจเกี่ยวกับความสำเร็จและความล้มเหลวของคุณได้ยากมากเท่าที่คุณจะทำได้ คุณต้องตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณได้ตรวจสอบผู้บริหารที่คาดหวังไว้อย่างละเอียดและมีกลยุทธ์ในการออกจากระบบอย่างชัดเจนหากสิ่งที่ไม่ดี
เหมาะสำหรับ
- เจ้าของบ้านอาศัยอยู่ไกลจากที่เช่า
- เจ้าของบ้านเช่าจำนวนมาก
- นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่มีการลงทุนที่หลากหลาย