7 เคล็ดลับในการวางผู้เช่ารายใหญ่ในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนของคุณ
1. ปฏิบัติตามกฎหมาย
เจ้าของบ้านต้องปฏิบัติต่อ ผู้เช่าที่มีศักยภาพ ทั้งหมดอย่างเท่าเทียมกัน มีกฎหมายเรียกว่า Federal Fair Housing Act ซึ่งได้รับการออกแบบมาเพื่อป้องกันไม่ให้มีการเลือกปฏิบัติกับชนชั้นบางประเภทในกิจกรรมใด ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการอยู่อาศัย
ในระยะสั้นคุณจะไม่สามารถเลือกปฏิบัติตาม:
- การแข่งขันหรือสี
- ต้นกำเนิดแห่งชาติ
- ศาสนา
- เพศ
- สถานะ ครอบครัว (ครอบครัวที่มีบุตร)
- ความพิการ
นอกจากนี้ รัฐหลายแห่ง ยังมีกฎกติกาด้านที่พักที่เป็นธรรมซึ่งคุณต้องปฏิบัติตามเพื่อให้แน่ใจว่าคุณได้รู้จักและปฏิบัติตามกฎหมายท้องถิ่นของคุณเช่นกัน
2. เลือกผู้เช่าที่มีเครดิตดี
คุณต้องการหาผู้เช่าที่มีความรับผิดชอบทางการเงิน หากพวกเขามีความรับผิดชอบในการชำระค่าใช้จ่ายของพวกเขามีโอกาสที่ดีที่พวกเขาจะจ่ายค่าเช่าของพวกเขาในเวลาและมีความรับผิดชอบกับพาร์ทเมนท์ของคุณ การตรวจสอบการเงินของผู้เช่าเป็นกระบวนการสองขั้นตอน:
A. ยืนยันรายได้:
- คุณควรจะหาผู้เช่าที่มีรายได้ต่อเดือนเป็นอย่างน้อย 3 ครั้งต่อเดือน
- ขอสำเนาใบเสร็จรับเงิน
- โทรหานายจ้างของตนโดยตรงเพื่อยืนยันการจ้างงานระยะเวลาการทำงานบันทึกการเข้างานและรายได้ต่อเดือน
B. เรียกใช้การ ตรวจสอบเครดิต :
- พวกเขามีประวัติการชำระค่าใช้จ่ายตรงเวลาหรือไม่?
- ตรวจสอบอัตราส่วนรายได้ต่อหนี้สิน
- แม้ว่ารายได้ของพวกเขาเป็นสามเท่าของค่าเช่ารายเดือนคุณต้องคำนึงถึงจำนวนหนี้ที่มีอยู่
ตัวอย่างเช่น: ค่าเช่าอยู่ที่ 1,000 เหรียญต่อเดือน ผู้เช่า A ทำรายได้ $ 3,000 ต่อเดือน แต่มีการชำระหนี้เป็นจำนวนเงิน $ 2400 ทุกเดือน ผู้เช่ารายนี้อาจมีช่วงเวลาที่ลำบากมากขึ้น ผู้เช่า B ทำรายได้ $ 2,500 ต่อเดือน แต่ไม่มีหนี้สิน ผู้เช่ารายนี้อาจเป็นผู้สมัครที่ดีเยี่ยมในการจ่ายค่าเช่าแม้ว่ารายได้ของพวกเขาจะไม่ถึงสามเท่าของค่าเช่ารายเดือน
- ค้นหาการ ขับไล่ก่อนหน้า การตัดสินทางแพ่งหรือการล้มละลาย
3. ดำเนินการตรวจสอบประวัติอาชญากรรม
ข้อมูลทางอาญา เป็น ข้อมูล สาธารณะและสามารถดูได้ที่ศาลต่างๆ การตรวจสอบนี้จะเป็นการกระทำที่ร้ายแรงและผิดเล็กน้อย คุณจะต้องระบุชื่อและวันเดือนปีเกิดของผู้เช่า โปรดทราบว่าผู้ที่มีประวัติอาชญากรรมอาจพยายามปลอมแปลงข้อมูลนี้ดังนั้นตรวจสอบให้แน่ใจว่าได้ตรวจสอบ ID ที่ถูกต้องเพื่อยืนยันว่าเป็นผู้ที่พวกเขากล่าวว่าเป็นอย่างไร
การตรวจสอบทางอาญาอย่างละเอียดจะรวม:
- ค้นหาบันทึกของศาลรัฐบาลกลาง
- ค้นหาประวัติอาชญากรโจเซฟ
- การค้นหาศาลอาญาในเขตพื้นที่
- กรมราชทัณฑ์ค้นหาผู้กระทำความผิด
- ค้นหาฐานข้อมูลผู้กระทำความผิดทางเพศ
3 ข้อควรระวัง:
- รัฐบางแห่งเช่นแคลิฟอร์เนียห้ามเจ้าของบ้านเลือกปฏิบัติกับผู้เช่าที่มีความเชื่อมั่นทางอาญาบางประการ ในฐานะเจ้าของบ้านคุณอาจมีเวลาที่ง่ายกว่าที่จะแสดงเหตุผลในการปฏิเสธผู้เช่าที่คาดหวังกับยาเสพติดหรือการลงโทษอาชญากรรมรุนแรงกว่าที่คุณจะปฏิเสธผู้เช่าที่มีตั๋วเร่งด่วน 50 ใบ เนื่องจากยาเสพติดหรืออาชญากรรมรุนแรงสามารถเป็นอันตรายต่อความปลอดภัยของผู้เช่ารายอื่นได้
- ไม่มีฐานข้อมูลทั่วประเทศของระเบียนทางอาญาดังนั้นจึงอาจเป็นการยากที่จะตรวจสอบพื้นหลังอย่างละเอียด
- ทำเช็คทางอาญาตัวเองอาจใช้เวลานานมาก อาจเป็นการดีที่จะจ้าง บริษัท คัดเลือกผู้เช่าที่มีชื่อเสียงเพื่อดำเนินการตรวจสอบนี้ให้กับคุณ มักจะสามารถรวมกับการตรวจสอบเครดิตเพื่อเป็นค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมแน่นอน
4. ดูประวัติการเช่าของผู้เช่า
ถ้าเป็นไปได้ควรปรึกษา เจ้าของบ้านก่อน อย่างน้อยสองคน เนื่องจากในกรณีที่ผู้ยื่นคำขอเป็นผู้เช่าปัญหาเจ้าของบ้านในปัจจุบันอาจต้องการให้ผู้เช่าออกจากมือและอาจไม่เป็นความจริง
คำถามที่คุณควรถาม:
- ผู้เช่าจ่ายค่า เช่าตรงเวลา หรือไม่?
- เหตุผลสำหรับการย้ายคืออะไร? ผู้เช่าถูกไล่ออกโดยไม่ได้รับค่าเช่าหรือละเมิดกฎของเจ้าของบ้านหรือไม่?
- ผู้เช่าแจ้งให้ทราบล่วงหน้า 30 วัน ก่อนย้าย หรือไม่?
- พวกเขาเก็บอพาร์ทเมนต์ไว้อย่างไร พวกเขาสะอาดหรือไม่?
- พวกเขาทำให้เกิดความเสียหายกับอพาร์ทเมนต์อื่น ๆ นอกเหนือจาก การสึกหรอตามปกติ หรือไม่?
- พวกเขาเคารพเพื่อนบ้านของพวกเขาหรือไม่?
- พวกเขาบ่นบ่อยๆหรือไม่?
แน่นอนว่าถ้าผู้ยื่นคำร้องเป็นผู้เช่ารายแรก นักศึกษา หรือบัณฑิตล่าสุดพวกเขาอาจไม่มีประวัติการเช่า
ในกรณีนี้คุณต้องมีผู้ร่วมลงนามในสัญญาเช่า
5. เลือกผู้เช่าที่มีเสถียรภาพ
ในแบบฟอร์มใบสมัครของพวกเขาดูที่อยู่ก่อนที่ผู้เช่าและประวัติการทำงาน พวกเขาย้ายหรือเปลี่ยนงานบ่อยๆหรือไม่? หากพวกเขาย้ายบ่อยรูปแบบนี้มีแนวโน้มที่จะดำเนินต่อไปและคุณจะมีตำแหน่งว่างในมืออีกครั้งในไม่ช้า หากพวกเขาไม่ได้แสดงการจ้างงานที่สม่ำเสมอพวกเขาอาจจะไม่สามารถซื้ออพาร์ทเม้นได้ในอีกสามเดือนและคุณจะเริ่มค้นหาผู้เช่าของคุณตั้งแต่เริ่มต้นหรือเกี่ยวข้องกับการขับไล่
6. พักได้สูงสุด 2 คนต่อห้อง
คนมากขึ้นต่อพาร์ทเมนท์มีเสียงมากขึ้นและการสึกหรอและการฉีกขาดมากขึ้นในการลงทุนของคุณ แม้ว่า HUD ไม่มีกฎเกณฑ์เฉพาะเกี่ยวกับจำนวนผู้ที่อาศัยอยู่ต่อห้องนอน แต่กฎของคนสองคนต่อห้องนอนถือว่าเหมาะสมภายใต้ Fair Housing Act โดยมีข้อยกเว้นดังต่อไปนี้:
- กฎหมายของรัฐและท้องถิ่น:
- หากรัฐหรือถิ่นที่อยู่มีรหัสที่อยู่อาศัยที่เฉพาะเจาะจงเจ้าของบ้านต้องปฏิบัติตาม
- ขนาดและการกำหนดค่าของที่อยู่อาศัย:
- ห้องนอนขนาด 500 ตารางฟุตสามารถรองรับผู้โดยสารได้มากกว่าห้องพักขนาด 250 ตารางฟุต
- ห้องที่มีห้องนั่งเล่นและห้องนั่งเล่นสามารถเก็บผู้โดยสารได้มากกว่าหนึ่งที่ไม่มี
- อายุและจำนวนเด็ก:
- การปฏิเสธที่จะเช่าให้กับผู้ใหญ่สองคนที่มีทารกสำหรับหนึ่งห้องนอนอาจถือได้ว่าเลือกปฏิบัติ แต่ปฏิเสธที่จะเช่าให้กับผู้ใหญ่สองคนกับวัยรุ่นสำหรับหนึ่งห้องนอนจะได้รับการพิจารณาที่สมเหตุสมผล
- คุณสามารถให้จำนวนคนสูงสุดต่ออพาร์ทเม้นท์ แต่คุณไม่สามารถให้จำนวนเด็กได้สูงสุดต่ออพาร์ทเมน
- ข้อ จำกัด ของระบบบำบัดน้ำเสีย / ท่อระบายน้ำ:
- ถ้าความสามารถของระบบสามารถทนต่อจำนวนผู้อยู่อาศัยในบ้านได้
7. เชื่อสัญชาตญาณของคุณ
คุณสามารถทำการคัดกรองได้ทั่วโลก แต่บางครั้งสัญชาตญาณของคุณก็เป็นตัวตัดสินที่ดีที่สุด คุณอาจรู้สึกว่ามีบางอย่างเกี่ยวกับผู้เช่าที่ดูดีบนกระดาษ ต่อมาพบว่าผู้เช่าใช้อัตลักษณ์ของผู้อื่นเพื่อยื่นขออพาร์ทเม้นท์ ไว้วางใจการตรวจคัดกรองของคุณ แต่อย่าละเว้นลำไส้ของคุณ